Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Как проверить квартиру при покупке на “чистоту”

Проверка сделки на чистоту перед покупкой квартиры на вторичном рынке

В первую очередь необходимо заняться поиском подходящего помещения самостоятельно или обратившись к риэлтору. Если какой-либо вариант понравился, не стоит сразу останавливаться на нём. Лучше подобрать несколько квартир и в последующем сравнить их между собой.

Особое внимание стоит уделить:

  • количеству комнат;
  • состоянию здания и местоположению квартиры в нём;
  • инфраструктуре района;
  • адресу местоположения;
  • характеристикам дома;
  • характеристикам самой квартиры.

https://www.youtube.com/video/Nu-zBrBWM88

Затем стоит провести исследование самого рынка цен. Выполнить процедуру довольно просто. Для этого покупателю достаточно сравнить помещение с квартирами, имеющими аналогичные параметры. Такие данные периодически размещают на сайтах продаж. Если стоимость объекта неоправданно завышена или занижена, это должно насторожить покупателя.

Когда выбор вторички сделан, необходимо осмотреть жильё. Иногда этот шаг пропускают, обговаривая все детали по телефону. Игнорировать действие не рекомендуется. Покупатель получит больше информации, если самостоятельно посетит квартиру.

Отправляясь на объект, стоит уделять внимание:

  • личности человека, проводящего осмотр;
  • состоянию квартиры;
  • соседям по этажу и подъезду.

Если недвижимость приобретают на первичном рынке, выполнить процедуру проще. Обычно покупатель является первым и единственным хозяином жилья. Проверить добросовестность застройщика можно, изучив отзывы. Их размещают на специализированных интернет-порталах.

Уделять внимание стоит только сведениям, которые содержат даты и конкретные факты. Дополнительно покупателю стоит изучить репутацию продавца в целом. Если подозрения не возникли, можно переходить непосредственно к покупке.

Выполнить процедуру значительно сложнее. Обычно владельцы квартиры неоднократно менялись. Одним из самых важных источников информации считается выписка из ЕГРН. В документе отражено, становилась ли квартира предметом споров и конфликтов. Во внимание нужно брать ситуации, возникающие в течение последних 3–5 лет.

Получить дополнительную информацию можно со слов продавца. Однако не стоит слепо доверять им. Стоит сравнить данные со сведениями, отражёнными в документации.

Видео

alexxxey.07/Depositphotos

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

Как проверить квартиру при покупке на “чистоту”

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

Milkos/Depositphotos

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

Еще по теме  Налог с продажи доли в квартире в собственности менее 3 лет и более: образец заполнения 3-ндфл, а также ответ на вопрос, нужно ли платить и в каком размере

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Как проверить квартиру при покупке на “чистоту”

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Проверка основных документов

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Покупка квартиры без риелтора

Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Когда покупатель подобрал недвижимость, необходимо начинать проверку квартиры. В первую очередь необходимо запросить документы. Список необходимых бумаг довольно обширен.

Название Пояснение
Удостоверение личности продавца Обычно необходим паспорт. Документ на подлинность можно пробить через официальный сайт Миграционной службы
Правоустанавливающая документация на квартиру В качестве документа обычно выступают ДКП, дарственная, свидетельство о наследовании
Выписка из ЕГРН Бумаги отражают информацию об объекте и субъекте права. Сведения из выписки стоит сравнить с другой документацией. Расхождения присутствовать не должны. В выписке обязательно отражаются данные о присутствии или отсутствии арестов и обременений. Продавец заинтересован в том, чтобы ограничения на совершение сделки с квартирой отсутствовали. В иной ситуации процедура может быть признана недействительной. Обычно выписку оформляют в двух вариантах. Они бывают простые или расширенные. Второй вариант выписки позволит покупателю выяснить, сколько собственников было у помещения, как часто с ним выполняли различные сделки. Если помещение продавали и покупали в течение короткого промежутка времени, это может свидетельствовать о мошенничестве
Справка о присутствии или отсутствии зарегистрированных лиц Если в квартире присутствуют зарегистрированные лица, это не является препятствием для продажи недвижимости. В этом случае составляется соглашение, что граждане выпишутся из помещения в определённый срок после перехода прав собственности. Каждый из жильцов должен предоставить нотариально заверенное обязательство о последующей выписке. Однако лучше, чтобы в помещении жильцов не было. В иной ситуации можно столкнуться с конфликтами и судебными тяжбами
Справка о наличии задолженности по коммунальным платежам Если присутствуют задолженности, они могут перейти к новому собственнику
Разрешение на перепланировку, если она была выполнена В помещениях нередко выполняют серьёзный ремонт, во время которого увеличивают или уменьшают исходный метраж комнат, переносят коммуникации и выполняют иные действия. Такие изменения необходимо узаконить. В иной ситуации нового владельца помещения могут обязать привести жилье в первоначальный вид
Технический и кадастровый паспорта В документах фиксируются технические характеристики квартиры, а также информация о выполненных перепланировках. Если выяснится, что данные не соответствуют действительности, это может стать основанием для отказа в регистрации права собственности в Росреестре. От покупки такой квартиры лучше отказаться
Справка из психоневрологического диспансера Подтверждает, что сделку совершают в здравом уме. Продавать недвижимость может только полностью дееспособный собственник

С осторожностью стоит относиться к помещениям, которые недавно были получены по решению суда. Вердикт уполномоченного органа может быть оспорен. Необходимо требовать документы в оригинале. На подлинниках не должны присутствовать исправления, помарки, опечатки или ошибки. Все договоры должны содержать подписи собственников, штамп и вотермарки.

Как проверить квартиру при покупке на “чистоту”

Если проводится юридическая проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке, может потребоваться значительно больше документов. Их все также необходимо детально изучить.

Если сам продавец по какой-либо причине не может принимать участие в процедуре, риски существенно возрастают. Доверенность может быть подготовлена обманным путём. Поэтому процедуру проверки жилья необходимо начинать с детального изучения доверенности.

Документ обязательно должен быть удостоверен в нотариальном порядке. В тексте бумаги должно присутствовать всестороннее раскрытие полномочий доверенного лица. Обязательно нужно запросить контактные данные продавца. С действующим собственником нужно созвониться. Ещё лучше встретиться лично. Если встреча невозможна, доверенность нужно проверить у нотариуса. Для этого стоит найти в документе сведения о нотариальной конторе и обратиться к юристу.

Еще по теме  Акт о непроживании в квартире образец для суда кто может составить акт основания

Совершение сделок с недвижимостью, полученной по наследству, требует повышенного внимания. Если право на помещение только возникло и новый собственник сразу же хочет продать квартиру, в последующем может возникнуть конфликт. Наследники, которые не успели своевременно заявить свои права, могут оспорить сделку. На это у них есть три года с момента кончины наследодателя.

Если недвижимость унаследована, обязательно нужно запросить свидетельство о принятии наследства. Необходимо обратить внимание на дату, после наступления которой лицо признано новым собственником помещения. Если прошло больше трёх лет, сделка относительно безопасна.

Выясняя, как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке, стоит уделить внимание семейному положению продавца. В статье 34 СК РФ говорится, что имущество, приобретённое во время брака, признаётся совместно нажитой собственностью. Правило действует, даже если помещение записано только на одного партнёра.

Покупатель, желающий купить такую квартиру, должен выполнить следующие действия:

  • Запросить подлинник свидетельства о браке и снять копию.
  • Встретиться с супругом продавца и выяснить его отношение к продаже.
  • Совместно с мужем или женой продавца посетить нотариуса и оформить письменное согласие на выполнение сделки. Документ стоит потребовать даже в том случае, если помещение было куплено до брака.

Если покупатель хочет приобрести часть собственности, обязательно необходим письменный отказ других владельцев помещения от покупки квартиры. Документы должны быть заверены нотариально. Бумаги потребуются, если реализуется выделенная доля. Когда имущество выделено в натуре или продавец является единоличным владельцем недвижимости, получать отказ не нужно.

На практике местоположение совладельца может быть неизвестно. В этом случае продавец обязан обратиться в суд с иском о розыске пропавшего дольщика, управляющего имуществом. Когда действие будет осуществлено, уведомление о продаже доли направляют в адрес лица, которое было выбрано в этой роли. Управляющий может дать согласие или отказаться от права покупки.

Когда в сделке принимают участие несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособный человек, совершать все процедуры с собственностью должен законный представитель. Кроме того, потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Их представители обязаны выдать письменное разрешение на отчуждение собственности.

Как проверить квартиру при покупке на “чистоту”

Покупатель должен требовать такой документ всегда. Практика показывает, что органы опеки и попечительства редко выдают подобные разрешения. Дело в том, что реализация недвижимости может ущемлять интересы недееспособных, несовершеннолетних или ограниченно дееспособных лиц. Продажа квартиры ребёнка возможна только после достижения 18 лет. Иногда реализация недвижимости, принадлежащей недееспособным или ограниченно дееспособным лицам, вовсе невозможна.

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой предполагает изучение перечня лиц, которые зарегистрированы на территории недвижимости. Покупателю невыгодно приобретать помещение, в котором прописаны другие люди. Поэтому нужно настоять на их выписке. Если хозяин недвижимости заявляет, что жильцы отсутствуют, стоит запросить справку. Её можно получить в Миграционной службе или МФЦ.

Однако в документе не отражают сведения о следующих категориях лиц:

  • гражданах, проходящих военную службу;
  • людях, отбывающих наказание в местах лишения свободы;
  • детях, которые находятся в воспитательно-исправительных учреждениях;
  • недееспособных лицах, проходящих лечение в психиатрических больницах;
  • гражданах, которые направлены на длительное лечение в медицинские учреждения;
  • престарелых лицах, находящихся в социальных учреждениях.

Лица, которых выписали на время, могут пользоваться помещением даже после изменения собственника квартиры. Чтобы узнать весь перечень зарегистрированных в недвижимости граждан, стоит запросить расширенную выписку из домовой книги.

Стоит запросить данные о том, какие судебные процессы выполнялись в отношении недвижимости и её владельца.

Потенциальный хозяин помещения может:

  • посетить канцелярию суда и получить выписку о спорах, в которых фигурировали продавец и недвижимость;
  • зайти на официальный сайт районного суда и найти информацию о разбирательствах;
  • обратиться в территориальное подразделение ФССП и запросить информацию;
  • самостоятельно осуществить поиск сведений через официальный сайт ФССП;
  • побеседовать с соседями, представителями ТСЖ, ЖЭУ и прочими.

Поиск можно осуществлять по личным данным продавца. Обязательно стоит выполнить поиск на сайте арбитражного суда. Если выяснится, что человек признан банкротом, сделки с ним лучше не совершать.

Еще по теме  До которого часа можно шуметь в квартире

Эксперты советуют приобретать только квартиры, на которых нет задолженностей. Если приобретена недвижимость с долгами, покупатель может столкнуться с целым перечнем неудобств. Обязанность по погашению сохраняется за предыдущим владельцем квартиры. Однако судебные иски будут проходить по адресу помещения.

Проверка сделки на чистоту перед покупкой квартиры на вторичном рынке

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Как проверить квартиру при покупке на “чистоту”

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

shurchkov/Depositphotos

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

image

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Текст подготовила Мария Гуреева

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Проверка законности перепланировки

Приобретать стоит только ту квартиру, в которой узаконены внесённые изменения. Если действие не выполнено, Росреестр может отказать в регистрации прав собственности. Кроме того, существует риск, что уполномоченные органы обяжут покупателя восстановить прежний вид квартиры. Убедиться в законности перепланировки можно, сравнив технический план с реальной обстановкой в квартире.

Проведение проверок через интернет

Больше всего данных о недвижимости содержится в базе Росреестра. Покупатель может получить информацию через сайт выписку из ЕГРН.

Для этого необходимо действовать по следующей схеме:

  • Посетить официальный сайт Росреестра и выбрать тип выписки.
  • Указать адрес квартиры и персональные данные покупателя.
  • Оплатить госпошлину. Её величина составляет 250–300 руб.
  • Получить электронный документ. Бумагу предоставляют в течение 1–3 рабочих суток.

Способ позволяет получить стандартную выписку. Здесь содержатся основные сведения. Это данные об объекте недвижимости, сведения об арестах, ипотеках и обременениях, техническом состоянии квартиры, правоустанавливающие характеристики.

Образец стандартной выписки из ЕГРН

Расширенную выписку также можно заказать в режиме онлайн. В документе будет отражена история владения квартирой.

Образец расширенной выписки из ЕГРН

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector