Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Как обменять квартиру на квартиру

Деньги и налоги, выгоды и риски

Законодательство РФ с точки зрения налогообложения приравнивает сделку по обмену квартирами к сделке купли продажи, а именно — применяет те же ставки.

С 2016 года вступили в силу нововведения, в соответствии с которыми налог с продажи недвижимости взимается, если она находилась в собственности мене пяти лет. Ранее этот срок составлял три года.

Налоговая ставка на доходы физических лиц в соответствии с Налоговым кодексом РФ составляет 13 % от стоимости квартиры. Однако, в законе есть исключение: если цена отчуждаемой недвижимости составляет менее 1 000 000 рублей, то сделка не подлежит налогообложению.

Налог будет взиматься в случае неравнозначного обмена, то есть обмена с доплатой и по цене более 1 000 000 рублей. Именно с доплаты и должен быть уплачен налог.

Как известно, любые юридические манипуляции имеют разные последствия с точки зрения выгодности или невыгодности для субъекта (то есть для человека, задействованного в сделке). Логично, что люди стремятся как можно более выгодно решать свои проблемы, по возможности экономить. Для начала давайте вспомним, на что претендует государство, когда его граждане продают свою собственность.

Сделка, при которой человек получает финансовую прибыль, ведет к обязательствам по уплате налогов. Действующим Законодательством РФ (а конкретно Налоговым кодексом, ст. 20) установлено следующее:

  • если собственник владеет объектом свыше 3-х лет, никаких налогов он платить с продажи не должен;
  • если собственник владеет объектом менее 3-х лет, он должен заплатить с продажи в государственную казну 13% от полученной суммы;
  • при этом продавец может получить налоговый имущественный вычет в размере того, сколько стоит приобретаемая взамен квартира (но не более 1 млн. руб.).

Как обменять квартиру на квартиру с доплатой

Чтобы выйти из-под пресса налоговых обязательств, продавцы зачастую прописывают стоимость квартиры менее 1000000 рублей, буквально 999000 и т.п. В результате с квартиры, находившаяся в его собственности менее трех лет, человек никаких налогов платить не должен.

Но так ли безопасен этот путь? Давайте поразмышляем:

  • поскольку рисков обратной сделки никто не отменял (по разным причинам, часто не зависящим от покупателя), если она будет признана недействительной – возврат фактической суммы маловероятен. Потому что буквой закона подтверждена меньшая сумма, и продавец выиграет любой суд, если покупатель вздумает с ним судиться;
  • на рынке недвижимости сегодня вращаются нешуточные цены, и в большинстве случаев речь идет о суммах гораздо, гораздо больше 1 млн. руб. – 3, 5, 8 и более. Рисковать такими денежными массами явно ни у кого желания нет. Но и налоги «ни за что» отдавать не хочется. Что же делать?
  • каждая ситуация индивидуальна. Нужно учесть данные по одной квартире и сопоставить их с данными по другой квартире. Внимательно просчитать – с кого причитается налоговый платеж, с кого нет. Также не последнюю роль играет степень доверия между обменивающимися сторонами, а также личная информированность о чистоте происхождения права собственности на покупаемую квартиру.

Каким бы сложным ни был квартирный обмен, его безопасность обеспечивается разумным подходом. В частности, помните о важности профессионального участия грамотных специалистов. Юридические услуги стоят «копейки» на фоне той защищенности, которую вы получаете.

Этот популярный формат сделки, который часто практикуют крупные агентства недвижимости. Особенность обмена в данном случае состоит в том, что средствами, которые государство выплачивает при рождении ребенка, можно воспользоваться только тогда, когда малышу исполнится 3 года.

Согласно статье 567 Гражданского Кодекса, на договор мены распространяются те же правила налогообложения, что и на договор купли-продажи. Иными словами, тот, кто передает права собственности на жилье, является продавцом, а другая сторона – покупателем. Оплата налога осуществляется в натуральной форме по стоимости, которая отражена в договоре мены. Налог не взимается в том случае, если обмениваемая квартира принадлежит собственнику в течение более 3-х лет.

Квартиру, купленную на средства материнского капитала можно обменять на другой объект недвижимости. Однако, совершение мены в данном случае будет происходить под наблюдением и с согласия органа опеки и попечительства, который призван осуществлять контроль за тем, чтобы не нарушались права несовершеннолетних детей. Данный орган даст согласие на совершение мены только при соблюдении следующих условий:

  1. в новой квартире необходимо выделить доли детям равные тем, что были в старой квартире;
  2. размер площади на человека в новой квартире должен быть больше или равным тому, который был в предыдущей квартире;
  3. жилищные условия не должны ухудшаться.

Согласие органа опеки и попечительства обязательно при регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре.

Совершение мены в данном случае является оптимальным вариантом, так как для получения разрешения требуется предоставить органу опеки и попечительства документы на новую жилплощадь.

Что же выбрать куплю-продажу или мену

Если квартира находится в собственности менее 3 лет, она может быть обменена. Но в соответствии с налоговым законодательством РФ с полученного дохода придется заплатить налог, который равен 13% от стоимости жилья.

Проверяем документы перед заключением сделки меня квартиры.

Трехлетний срок владения для получения льготы по налогу сохранился для тех, кому объект недвижимости достался по наследству, дару от близкого родственника или вследствие приватизации и др.

Мена квартиры, приобретенной после 01.01.2016, не подлежит налогообложению, если она совершается после 5 лет нахождения в собственности лица, в противном случае налог следует выплатить.

Налог уплачивается с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. Если квартира оценивается ниже этой суммы, то налог равен нулю.

Налог не придется платить той стороне в сделке, которая осуществляет доплату, так как это применяется к неравноценному обмену. Аналогично и с доплаченной суммы будет взиматься налог только в том случае, если она превысит 1 млн руб.

Обмен квартиры на частный дом встречается достаточно часто. Данные объекты недвижимости равноправные по отношению друг к другу с точки зрения гражданского законодательства. Данный обмен имеет некоторые нюансы.

Такой объект недвижимости, как дом, связан с земельным участком, на котором он построен. Даже если нет приусадебного участка, то имеется земля для строительства дома. Если дом является законной постройкой, то изначально должен был выделяться участок для строительства индивидуального жилого дома.

Перед совершением сделки следует проверить документы на земельный участок. В том случае, если их не будет в регистрации сделки откажут.

Необходимыми документами на землю могут быть свидетельство о регистрации права, кадастровый паспорт, межевой план и др.

Обмен квартиры на дом является достаточно сложным процессом и требует знаний норм и требования во многих отраслях законодательства: гражданского, градостроительного и др. Таким образом, для совершения такого рода сделки возможно стоит обратиться к юристу.

До недавнего времени совершение сделок по отчуждению квартиры, приобретенной по военной ипотеке, было запрещено. Такой запрет действует до момента полного погашения долговых обязательств и снятия обременения.

Прежде всего, это связано с тем, что такое жилье приобретается по специальной государственной программе — Накопительно-ипотечная система (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих. По ее условиям квартира находится в залоге у банка, который предоставил военнослужащему ипотечный кредит и у ФГКУ «Росвоенипотека» — организации, которая оплачивает первоначальный взнос и проценты по кредиту.

В настоящее время указанная программа претерпела некоторые изменения. В нее включена подпрограмма, которая носит название «Военный переезд».

Военнослужащий может воспользоваться ею на случай перевода его в другой город на военную службу или при улучшении жилищных условий. Кредитная организация при согласовании всех условий производит замену объекта недвижимости на другой. А в случае неравноценного обмена производит перерасчет платежей по кредиту.

По сути дела мена ничем не отличается от продажи и покупки жилья традиционным способом. Существенным отличием и, пожалуй, единственным является то, что при мене взамен не платятся деньги, а отдается квартира (или другая недвижимость).

В такой сделке стороны одновременно выступают как продавцами, так и покупателями. Соответственно предметом такого договора будут обе квартиры.

Еще по теме  Как получить квоту на РВП 2019-2020 образец заявления порядок действий

Чтобы осуществить обмен по договору мены необходима четкая последовательность действий:

  1. Необходимо найти вариант обмена, который будет устраивать и ту и другую сторону. Это можно сделать самостоятельно или обратившись в риэлтерскую фирму. Как правила у риэлторов имеется своя база клиентов, желающих поменять жилищные условия.
  2. Грамотно составить и подписать обеими сторонами договор мены, а также акт приема-передачи квартир, подлежащих обмену. При этом должны быть согласованы все существенные условия. Если обмен равноценный, то к ним относятся взаимные обязательства сторон по передаче и приему помещений друг другу. В случае не равноценного обмена в договоре прописывается размер доплаты, которую вносит собственник той квартиры, которая меньше по цене.
  3. Подготовить документы. Их перечень может меняться в зависимости от ситуации.
  4. Когда все документы собраны, их необходимо сдать в Росреестр или Многофункциональный центр (МФЦ) для регистрации права собственности каждой из сторон на вновь приобретенные помещения.
  5. Получение выписки ЕГРП в регистрирующем органе. Данная стадия является заключительной, и сделка считается совершенной.

Обмен приватизированной квартиры на приватизированную квартиру ничем не отличается от сделки купли-продажи. Но если одна из квартир не приватизирована (находится в муниципальной собственности и др.), то такой обмен по закону невозможен.

Ранее такой обмен был возможен, но постепенно он сошел на нет. Это связано с тем, что в условия современных реалий редко кто захочет сменить собственное жилье, на жилье социальное, предоставленное по договору социального найма. Тем самым добровольно отказаться от собственных квадратных метров.

Законодатель не предусматривает такого понятия как «родственный обмен». Следовательно, рассчитывать на какие-либо льготы при осуществлении подобного рода сделок между родственниками не стоит. Обмен совершается полностью в том же порядке, что и между чужими людьми.

Преимущество такого обмена квартирами может заключаться в том, что родственники обычно не требуют доплаты за неравноценную площадь обмениваемого жилого помещения.

Иногда родственники пользуются договором дарения, вместо договора мены или купли-продажи, поскольку такая сделка освобождена от налога на доходы физических лиц. Тем самым заменяют сделку мены на дарение.

Когда сторонами подготовлены необходимые документы и подписан договор, наступает заключительный этапсделки и состоит он в регистрации права собственности на ту недвижимость, которую каждая из сторон приобрела по договору мены.

Переход права собственности на недвижимость к новому хозяину подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого сторонам сделки необходимо лично подать заявление со всеми необходимыми документами в Росреестр, а также можно направить документы почтой или обратиться в многофункциональный центр

При этом, когда документы направляются по почте необходимо засвидетельствовать подписи сторон у нотариуса. Помимо этого сделка должна быть заверена нотариусом.

Регистрация права производится в течение 10 дней с момента подачи заявления. Когда сделка удостоверена нотариусом, регистрация может быть проведена в течение трехрабочих дней.

Ранее выдавалось свидетельство о государственной регистрации права, но с 2016 года выдается выписка из Единого государственного реестра прав. И только после этого можно считать, что сделка совершена.

Это актуальный для современности вопрос, поскольку большая часть недвижимости приобретается именно с привлечением кредитных средств. Если Вы решили обменять квартиру в ипотеке, то будьте готовы к тому, что в данной следке участвуют три стороны: Вы, банк и собственник другой квартиры.

Как уже упоминалось в начале статьи, договор мены используется все реже. Но все-таки используется (т.к. идеально подходит для равнозначных обменов без денежной доплаты). Договор купли-продажи сегодня лидирует. Его шаблоны отшлифованы до максимальной просторы, и он по каждой из квартир, задействованных в обмене.

Договор мены

Главное, что в нем содержится:

  • Способы размена квартир и их обмен, для улучшения жилищных условийперсональные данные каждого участника сделки (фамилия, имя, возраст, регистрация, номер паспорта и дата выдачи);
  • детальное описание квартир (информация берется из документов БТИ);
  • стоимость квартир, установленную по обоюдному согласию сторон;
  • документы, подтверждающие права собственности участников сделки на принадлежащую им недвижимость;
  • подтверждение меняющихся того факта, что их устраивает состояние приобретаемой квартиры после ее личного обследования;
  • условия передачи доплаты в случае, если доплата предусмотрена (например, блокированный банковский счет, откуда деньги может снять только получатель и только по предоставлении регистрационного договора из УФРС). При отсутствии доплаты об этом также говорится в договоре;
  • порядок фактической передачи объектов (срок освобождения помещений, что остается в квартире – плита, сантехника и т.п.).

Оформляем сделку мены жилья.

Договор можно оформить как у нотариуса, так и в простой письменной форме с подачей в УФРС (нотариальный договор подтверждает факт сделки, а УФРС осуществляет государственную регистрацию новых прав собственности, о чем выдается Свидетельство).

Обмен квартиры на комнату

Такой вид сделки как обмен квартиры на комнату возможен и является неравноценным. В этом случае собственник комнаты должен предоставить доплату за жилье большей площади.

При таком варианте в договор мены рекомендуется в обязательном порядке включать пункт о доплате. Нужно указать:

  1. сумму доплаты;
  2. срок, когда она должна быть внесена;
  3. санкции за неуплату и за неуплату вовремя.

В зависимости от расположения объектов недвижимости данная сделка возможна и на других условиях. Например, когда комната расположена в центре, а ее владелец не против переехать в отдаленный или спальный район города (где расположена квартира, чаще всего, однокомнатная), то возможен равноценный обмен.

При обмене неприватизированного жилья предусмотреть доплату невозможно.

Это связано с тем, что квартира и комната не принадлежат гражданам, а находятся у них в пользовании по договору социального найма, соответственно выгоду они получать не могут.

При обмене приватизированной комнаты в коммунальной квартире ее собственнику следует сначала предложить совершить сделку (покупку) соседям. Намерено завышать стоимость комнаты в этом случае не рекомендуется, так как у соседей может возникнуть основание для оспаривания совершенного обмена. Если они откажутся от ее приобретения, сделка может быть предложена третьим лица. При этом отказ должен быть письменно оформлен и заверен у нотариуса.

Если в коммунальной квартире имеются неприватизированные комнаты, а обмен совершается в отношении приватизированной, то преимущественное право на квартиру помимо соседей возникает и у государства.

Данные условия нужно соблюсти для того, чтобы после совершения сделки не возникло проблем. Если не выполнить требования законодательства, то сделка может быть признана недействительной путем обращения в суд.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма

Договор мены в современных условиях жизни является достаточно распространенным явлением, чего нельзя сказать о договоре обмена. Лицам, желающим совершить сделку необходимо различать такие понятия как мена и обмен жилья.

Такая сделка с недвижимостью, как мена, возможна только в том случае, если ее субъектами являются собственники помещений с той и с другой стороны. Она регламентирована главой 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Когда сторонами по договору будут являться не собственники, а наниматели — это обмен жилыми помещениями. Такая сделка регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ).

Особенности обмена муниципального жилья.

Существенным отличием договора мены от договора обмена является то, что в первом случае происходит переход права собственности, а во втором — происходит переход права пользования жилым помещением. Также для обмена необходимо согласие наймодателя.

Договор мены — сделка, по условиям которой один собственник передает в собственность другому лицу свое помещение в обмен на другое. По договору обмена наниматель вправе, заручившись согласием наймодателя и всех членов его семьи, проживающих совместно, обменять жилое помещение, предоставленное ему по договору социального найма.

На практике договор мены в чистом виде встречается значительно реже, нежели его альтернатива, а именно договор купли-продажи. Это связано с тем, что очень сложно найти одновременно вариант жилья, подходящий и той и другой стороне. В особенности это усложняется, если ситуация происходит в маленьком городе, где вариантов не так много.

Альтернативная сделка проводится следующим образом:

  1. квартира лица, желающего совершить мену, продается;
  2. взамен одновременно покупается другая, подходящая по параметрам.
Еще по теме  Выбор оборудования для производства древесного угля, технология и полная стоимость оборудования. Бизнес-план производства древесного угля

То есть по факту человек совершает продажу своей старой квартиры и покупку новой.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорусоциального найма, регламентируется статьей 74 ЖК РФ. Наниматель вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Чтобы совершить обмен помещениями необходимо следовать следующему алгоритму:

  1. Для начала необходимо найти подходящий вариант обмена помещениями. Это можно сделать самостоятельно, либо обратиться к наймодателю, с которым у нанимателя заключен договор.
  2. Заключение договора об обмене жилыми помещениями. Он заключается в простой письменной форме и в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации не требует. Такая сделка не может производиться пока не будет письменного согласия всех граждан, совместно проживающих с нанимателем (в том числе временно отсутствующих). В случае если имеются несовершеннолетние, то нужно заручиться согласием и органами опеки и попечительства.
  3. Собираем пакет документов. К ним относятся:
    • заявление о заключении договора обмена;
    • договор социального найма или ордер, свидетельствующие о праве пользования помещением;
    • копии паспортов, свидетельств о рождении;
    • выписки из домовой книги о проживающих лицах.
  4. Представить собранный пакет документов наймодателям помещений. В течение 10 дней от наймодателя должен поступить письменный ответ (согласие или отказ) о возможности совершения обмена.
  5. Расторжение договоров со старым наймодателем и заключение договоров с новым.

Законодательно нет ограничений относительно обмена квартиры на нежилое помещение, но встречается такой вариант нечасто. Особенность договора мены в данном случае заключается в том, что предметом являются объекты недвижимости с разными целевыми назначениями.

Для совершения сделки важно, чтобы объект подходил под понятие «нежилое помещение», обладал требуемыми характеристиками.

Квартира может быть обменена на помещения следующих предназначений:

  • офисное;
  • торговое;
  • свободного или иного коммерческого.

особенности процедура обмена приватизированными квартирами с доплатой.

Целью такого обмена в большинстве случаев является получения прибыли. Помещение можно сдавать в аренду, открыть магазин, салон или офис и др.

Возможны 2 способа обмена квартиры на нежилое помещение:

  • путем заключения договора мены с доплатой или без;
  • через договор купли-продажи (возможно с привлечением кредитных средств).

Квартиру проще обменять на нежилое помещение, чем осуществлять перевод жилого помещения в нежилое, так как он сопряжен с рядом сложностей, к примеру, множество его этапов и сбор большого количества документов.

Предметом принудительного обмена могут быть только помещения, предоставленные по договору социального найма. Для совершения такого рода обмена необходимо добиться согласия всех членов семьи нанимателя, зарегистрированных на данной жилплощади.

Если соглашение не достигнуто по какой-либо причине, любой гражданин, зарегистрированный в этой квартире, вправе обратиться в суд для принудительного решения вопроса об обмене.

К судебному заседанию нужно тщательно подготовиться:

  1. Суду нужно предложить несколько вариантов квартир или иных объектов недвижимости для рассмотрения:
    • предлагаемый объект должен быть не меньше по площади, количеству комнат;
    • новое жилье не должно иметь существенных недостатков, так как суд учитывает норму площади на каждого человека, которая устанавливается муниципальными актами;
    • жилье должно соответствовать санитарным нормам.
  2. Если имеются несовершеннолетние дети, то в обязательном порядке требуется разрешение органов опеки и попечительства на обмен.
  3. Суду необходимо объяснить и доказать обстоятельства, которые препятствуют проживанию именно в этой квартире.

В процессе судебного заседания суду предстоит выяснить все обстоятельства истца и ответчика и вынести мотивированное решение. Соответственно для удовлетворения иска необходимо, чтобы все требования закона были соблюдены и права всех членов семьи не нарушались. В противном случае в удовлетворении исковых требований будет отказано.

Варианты обмена – государственное и приватизированное жилье

Допустим, вы определились с квартирой, выяснили ее пригодность для проживания, санитарно-техническое состояние. Теперь дело подошло к юридическому оформлению. Соответственно, отталкиваться придется от того, находятся ли обе квартиры объектами частной собственности или среди них есть неприватизированный объект.

Коль скоро решено задействовать в обмене неприватизированную квартиру, предстоит оформить приватизацию. Для этого потребуется собрать следующие документы:

  • договор займа либо ордер;
  • справку о количестве проживающих в квартире;
  • постановление о расторжении договора социального найма (он подтверждает тот факт, что Администрация города или населенного пункта не возражает против вывода квартиры из муниципального фонда в частную собственность);
  • заявления на приватизацию всех жильцов, участвующих в приватизации (с указанием размеров их долей). Заявления подают только совершеннолетние граждане, а детям предоставляется доля, которой вплоть до совершеннолетия распоряжается один из родителей либо опекун;
  • справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Горячая линия с юристом.

Пакет документов подается в регистрирующий орган – УФРС РФ. Успешная приватизация длится от 1-2 месяца, в случае каких-либо приостановок срок может продлиться до полугода. Приостановления хотя и редко, но бывают. Например, выяснилось наличие других претендентов на участие в приватизации.

Также следует помнить о том, что не всякую жилплощадь, принадлежащую государству (или частным структурам), удастся вывести в частный жилой фонд. Вот лишь несколько причин, по которым приватизация невозможна:

  • Занижение стоимость жилья при оформлении продажи квартиры и последствия.квартира является собственностью какого-либо предприятия, т.е. по сути – служебным жильем;
  • владелец квартиры – некий фонд (архитектурно-исторический, резервно-распределительный);
  • квартира расположена в доме, подлежащем реконструкции, переоборудованию, сносу;
  • договор социального найма еще не закончился, и наймодатель не намерен разрывать его раньше срока.

Немного легче дело обстоит с обменом двух неприватизированных квартир, хотя такая схема на сегодняшний день почти полностью изжила себя. Тем не менее, нюанс:

  • заявление на расторжение договора социального найма подаются на обе квартиры;
  • новые договора социального найма заключаются с новыми жильцами;
  • все вопросы решаются при Администрации муниципалитета;
  • разница в достоинстве квартир – обычно дело «закулисных» договоренностей (люди попросту пишут между собой расписку на передачу-получение денег, расписку желательно оформить нотариально, чтобы она имела юридическую силу на случай непредвиденных проблем и поворота сделки вспять).

Независимо от того, будет ли заключен договор мены или купли-продажи, участникам сделки предстоит собрать следующие документы:

  • заявление на регистрацию права собственности;
  • договор (купли-продажи или мены);
  • правоустанавливающие документы (о приватизации, о дарении, о наследстве, о предыдущей покупке);
  • Свидетельство о госрегистрации права собственности, действующего к моменту новой сделке.

Регистратор принимает пакет документов, далее регистрируется сначала право собственности, а затем его переход новому владельцу;

  • разрешение из органов Опеки и попечительства (если в отчуждаемой квартире есть несовершеннолетние лица – государство должно убедиться, что ущемления прав ребенка нет);
  • выписка из домовой книги (отражает состав лиц, прописанных в квартире);
  • кадастровый паспорт и технические документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Внимание! Информация из БТИ имеет ограниченный срок действия. Формально закон допускает 5 лет, но фактически юристы рекомендуют запрашивать обновленный документ, если он старше 1 года;

  • справку об оценочной стоимости (только в случае, если принято решение показать в договоре рыночную цену, а не прописывать инвентаризационную стоимость по БТИ);
  • согласие супругов (нынешних или бывших – если объект приобретался как совместное имущество в браке, независимо от развода к моменту новой сделки);
  • паспорта всех участников сделки (проследите, чтобы не было их просрочки или повреждения, т.к. добросовестный регистратор откажет в приеме документов из-за недействительности паспортов);

При совершении не равнозначного обмена жилыми помещениями, необходимо в договор мены включить обязательный пункт, предусматривающий доплату разницы в стоимости между квартирами (порядок, сроки, сумма доплаты). Такая сделка возможна только с приватизированными квартирами.

Смыслом такой сделки является:

  • одна сторона улучшает свои жилищные условия, переезжая в более просторную квартиру или дом;
  • вторая сторона в свою очередь преследует получение материальной выгоды путем уменьшения своей жилплощади.

Как правило, сторонам не всегда легко договориться о сумме доплаты. Поэтому правильнее обратиться к профессиональным независимым оценщикам.

Это позволит обезопасить себя от неблагоприятных последствий, если придется расторгать договор или признавать всю сделку недействительной.

Еще по теме  Новые льготы ветеранам боевых действий (бд) в 2020 году

Также надо отметить, что доплата может выражаться не только в денежном выражении, но и, например, имущественном (мебель в квартире, ремонт и т.д.). это безусловно должно быть оговорено в договоре.

В последние годы часто встречается обмен благоустроенной квартиры на частный дом. Это объясняется стремлением людей уехать куда-нибудь подальше от городской суеты. Как правило, обмен происходит с доплатой и чаще всего доплата осуществляется со стороны продавца квартиры. Это связано с тем, что благоустроенный дом в нормальном поселке стоит дороже некоторых квартир (даже в престижном районе города). Для такого обмена характерны некоторые особенности.

Так, в договоре будут указываться характеристики не только непосредственно дома, но и земельного участка, на котором он расположен.

Также необходимо указать земельный участок и в акте приема-передачи.

При этом должны быть в порядке все документы не только на дом, но и на участок (кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации права). Необходимо проверить, чтобы не было наложено обременений на земельный участок. Если они имеются, то они также прописываются в договоре.

Какие нужны документы для обмена квартиры?

Кроме того, при желании осуществить обмен Вам придется получить разрешение от всех лиц, которые зарегистрированы в квартире вместе с Вами. Согласие нужно получить и от тех людей, которые имеют права на Ваше жилье, но не проживают в нем (родственники, находящиеся в длительной командировке или на срочной военной службе, и др.).

Пакет документов при совершении такой сделки, по сути, ничем не отличается от пакета документов необходимого при купле-продаже. Это связано с тем, что юридически обмен жилыми помещениями, находящимися в собственности, осуществляется через договор купли-продажи или мены, к которому применяются правила о купле-продаже (ст. 267 ГК РФ).

В самый минимальный пакет входят следующие документы:

  • Документ, удостоверяющий личность хозяина квартиры. Как правило, это паспорт гражданина РФ, а если собственник не совершеннолетний — свидетельство о рождении.
  • Правоустанавливающие документы. Это могут быть договоры мены, дарения, купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство и др.
  • Правоподтверждающие документы — свидетельство о государственной регистрации права (с 15 июля 2016 года — выписка из ЕГРП). Данные документы выдаются на основании правоустанавливающих, и поэтому без них не могут существовать.
  • Кадастровый паспорт. Его необходимо заказать в БТИ. Он должен содержать экспликацию и поэтажный план квартиры.
  • Справки из УФНС РФ об отсутствии задолженности по налогам на имущество, из единого расчетного центра об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении.
  • Согласие супруга на совершение сделки. Оно должно быть нотариально заверено. Такое согласие необходимо, даже если супруги разведены и квартира приобреталась во время брака. Исключением из этого является, если недвижимость принадлежит кому-то из супругов на основании безвозмездной сделки (дарение, наследство).
  • Согласие органов опеки и попечительства, в том случае, когда в сделке принимают участие несовершеннолетние граждане. Они не допустят нарушения прав несовершеннолетних, и в том случае если их жилплощадь уменьшится или просто ухудшатся условия проживания не дадут согласие.
  • Справка о составе семьи. Ее можно взять в управляющей организации или у председателя товарищества собственников жилья. По ней видно количество людей, зарегистрированных в данном жилом помещении.
  • Проект договора мены по количеству лиц, участвующих в сделке, плюс один экземпляр для Росреестра.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию сделки.
  • Заявление от лиц, осуществляющих сделку.

Данные документы необходимы с обеих сторон договора, поскольку в предмет сделки входят две квартиры.

Перечень необходимых документов может меняться в зависимости от различных нюансов.

Договор мены с доплатой разницы стоимости жилья

Стоимость сопровождения обмена квартир зависит, главным образом, от вида и сложности сделки, а также от сроков проведения операций. Одно из достоинств сотрудничества с агентством «БЕСТ-Недвижимость» – это фиксированная стоимость услуги, прописанная в договоре.

Сделки, предполагающие обмен, классифицируются как более сложные по сравнению с операциями купли-продажи. Избежать рисков, сэкономить время и силы Вам помогут квалифицированные риелторы специализированных агентств. Сотрудники компании «БЕСТ-Недвижимость» имеют большой практический опыт и глубокие знания в этой сфере деятельности, что позволяет им решать задачи любой сложности. Мы быстро подыщем для Вас подходящий вариант, оценим недвижимость, проведем ее юридическую проверку и др.

С полным перечнем наших услуг Вы можете ознакомиться здесь, а на этой странице Вы узнаете, как получить максимальную выгоду при проведении операций с недвижимостью.

Заключение

Казалось бы достаточно схожие понятия «мена» и «обмен». Но тем не менее имеют ряд существенных отличий:

  1. Мена возможна, когда недвижимость находится в собственности и с той и с другой стороны;
  2. По договору мены передается право собственности, а в случае с обменом право пользования жильем;
  3. Сделка мены жилых помещений требует обязательной государственной регистрации в Росреестре, а обмен не требует.

К мене в соответствии с гражданским законодательством применяются правила купли-продажи. Единственным отличием мены от купли-продажи является то, что меняется квартира на квартиру (или иной объект недвижимости), а не квартира на деньги.

Мена может быть равноценной и с доплатой. Чаще встречается второй вариант, поскольку редко можно подобрать две квартиры с абсолютно одинаковой ценой и устраивающих обе стороны сделки.

Любая сделка с недвижимостью является не простым процессом. А такие сделки, как мена и обмен, являются наиболее сложными. В связи с этим человеку, не являющемуся специалистом, для совершения подобного рода сделок лучше обратиться в риэлтерскую организацию. Профессиональный риэлтор поможет подобрать вариант жилья, а также соберет все необходимые документы.

Вопрос

Гарантии при неисполнении договора мены

Существуют ли гарантии при совершении такой сделки как мена на случай неисполнения условий договора одной из сторон? Какие возможны последствия?

Ответ

Если договор мены не исполняется или выясняются обстоятельства, препятствующие его исполнению, которые не были оговорены продавцом перед сделкой, то возможно расторгнуть договор мены и вернуть собственников в прежние условия. Также сторона, оказавшаяся в худших условиях, вправе потребовать соразмерного уменьшения цены жилья или устранения недостатков за счет продавца.

Оформляем продажу и покупку квартиры

Мена применяется для объектов недвижимости, находящихся в собственности гражданина. В то время как обмен осуществляется в отношении муниципальной жилплощади.

Обмен жильем востребована тогда, когда нет денежных средств, но существует потребность улучшить жилищные условия или разменять жилплощадь и др. В том случае, когда обмен неравноценный, сделка мены происходит с доплатой.

Несмотря на кажущуюся простоту данного вида сделок с недвижимостью, существует и много нюансов. В связи с чем лучше всего обратиться за помощью к специалистам, которые помогут провести экспертизу всех документов, подобрать правильный вариант, грамотно составить договор и др.

В случае неравноценного обмена, нужно обязательно включать пункт о доплате. Требуется прописать все условия ее внесения, а именно срок, размер, неустойку и другие, что позволит избежать мошеннических действий от второй стороны по сделке.

Вопрос

Отказ от преимущественного права покупки комнаты

Как быть, если я хочу совершить обмен своей комнаты в квартире на другую жилплощадь, но не могу получить официальный отказ от покупки другого собственника?

Ответ

В данном случае предложение купить комнату второму собственнику следует направить по почте заказным письмом, либо телеграммой. Подождать один месяц и в том случае, если ответа не будет или получите отказ от покупки, можно совершать сделку мены.

При этом письмо лучше отправить с описью вложений, телеграмму заверить на почте. Это для того, если вдруг в дальнейшем второй собственник решит обратиться в суд, и будет утверждать, что его не уведомляли или письма в конверте не было.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector