Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Страхование титула — возможные риски

Что такое страхование титула при ипотеке?

Титул – право собственности на имущество, подтверждённое документально. Если речь идет о покупке недвижимости, подобной бумагой выступает выписка из ЕГРП или свидетельство о регистрации права собственности.

Из вышеуказанного понятия вытекает определение титульного страхования. Под ним понимают защиту от риска утраты права собственности на жильё.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Дело в том, что периодически возникают ситуации, когда после покупки недвижимости в ипотеку появляются лица, имеющие право собственности на помещение. Они не согласны с реализацией имущества и решают отсудить его у покупателя. Для выполнения действия готовится иск и подаётся в суд. В процессе разбирательства выясняют особенности ситуации. Если подтвердится, что притязание гражданина правомерно, сделку могут признать недействительной. В результате купленную квартиру придется вернуть.

Внимание

Если в такой ситуации окажется заемщик, возвращать ипотеку придётся в любом случае. Дополнительно с помещения будет снято обременение. Подобное действие невыгодно для банков. Компания хочет защитить себя от полного перечня рисков. Поэтому при приобретении вторичной недвижимости в ипотеку банки настаивают на страховании титула. Если заемщик откажется выполнить процедуру, компания может повысить процентную ставку. Иногда невыполнение страхования титула чревато отклонением заявки на ипотеку.

Как уже говорилось ранее, финансовые организации не могут обязать заемщика осуществлять страхование титула при ипотеке. По закону (статье 31 ФЗ 102 «Об ипотеке») гражданин имеет право приобрести только полис, включающий в себя риски утраты или повреждения имущества. Однако на практике многие финансовые организации отказываются выдавать жилищный кредит без страхования титула. Подобной политики придерживаются:

  • Райффайзенбанк;
  • Дельтакредит;
  • Газпромбанк;
  • ВТБ;
  • Альфа-банк.
К сведению

Примечательно, что при обращении в Сбербанк необходимость в использовании услуги отсутствует. Компания обязывает застраховать недвижимость, а также жизнь и здоровье. За гражданином сохраняется право на отказ от полиса. В этом случае допустимо страхование только недвижимости. Однако переплата по кредиту возрастет на один пункт.

Считается, что страховой случай наступил, если сделку признали ничтожной. Подобное возможно в следующих ситуациях:

  1. Имеет место быть факт мошенничества. Так, если от имени владельца недвижимости действовал гражданин с поддельной доверенностью, квартиру вернут её настоящему владельцу.
  2. Сделку заключил недееспособный, частично дееспособный или невменяемый продавец. Введение владельца недвижимости в заблуждение также выступает основанием для оспаривания соглашения.
  3. Предыдущий владелец получил право собственности на недвижимость обманным путем или с помощью мошенничества или угроз.
  4. В момент заключения сделки продавец не понимал последствий своих действий, или на него оказывали влияние с помощью насилия, угроз.
  5. Муж или жена заключили сделку, не получив согласие второго супруга.
  6. Произошло нарушение прав несовершеннолетнего. Гражданин может оспорить сделку, если его родители не выделили ему долю в новом жилье.
  7. Человек платит аренду и продал имущество без согласия рентополучателя.
  8. Продавец унаследовал недвижимость и реализовал её без уведомления других наследников, которые не знали о появившемся у них праве на квартиру и не могли своевременно обратиться к нотариусу.

Если во всех вышеуказанных случаях титул был застрахован, компания обязана выплатить компенсацию клиенту.

Как уже говорилось ранее, Сбербанк, в отличие от других финансовых организаций, не стремится навязывать покупку услуги. Гражданин принимает решение об использовании добровольно. Компания просит лишь застраховать недвижимость. Наличие полиса, защищающего жизнь и здоровья заемщика, также необязательно. Однако если гражданин откажется от страховки, это повлечет за собой повышение стоимости ипотеки.

Страхование титула - возможные риски

Титул – это документ, подтверждающий право гражданина на владение имуществом. В случае с ипотекой и недвижимостью таким документом является выписка из ЕГРП или свидетельство о регистрации права собственности.

Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на приобретаемое жилье.

Страховая компания (СК) – фирма, которая оказывает страховые услуги.

Смысл титульного страхования в том, что после покупки квартиры и регистрации собственности на нее в Росреестре, могут появиться лица, которые имели право на эту квартиру. Они захотят отсудить ее у покупателя.

Такие ситуации возникают, когда объявляются наследники на квартиру, или лица, права которых были нарушены при продаже. Это могут быть несовершеннолетние дети, недееспособные в момент совершения сделки лица, находящиеся в наркотическом или алкогольном опьянении, и т. д.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

К титульному страхованию прибегают только при покупке квартиры на вторичном рынке. Страховать титул при покупке квартиры в новостройке не нужно. Покупатель становится ее первым владельцем, до него никто не был собственником этой квартиры, а значит, не может на нее претендовать.

Титульное страхование защищает заемщика от полной потери денег в случае оспаривания права собственности на приобретенную квартиру. Если заемщик попадет в такую ситуацию без страховки – у него не останется ни денег, ни квартиры. А платить ипотеку придется в любом случае.

Поэтому при покупке вторичной недвижимости банки настаивают на этой страховке, а в случае отказа могут поднимать процентную ставку, чтобы сократить свои риски.

Пример:

Алексей купил квартиру в ипотеку на вторичном рынке у Елены. Зарегистрировал право собственности. При покупке документы проверял юрист банка. Все было чисто. У Елены есть брат Андрей, который имел долю в квартире. Перед сделкой он несколько месяцев находился в состоянии алкогольного опьянения, и Елена убедила Андрея отказаться от своей доли.

Выйдя из этого состояния, Андрей заявляет в суд. Он ссылается на то, что в момент подписания отказа находился в недееспособном состоянии и требует вернуть его долю. Суд может принять его сторону, и тогда покупатель квартиры (Алексей) останется без денег и без жилья. Если у него было оформлено титульное страхование, он получит страховую выплату.

Требовать страхование титула банки не могут. По закону обязательно только страхование недвижимости, которая передается в залог банку. Его требуют в каждом банке. Что касается титула, застраховать его отдельно получится не во всех СК. Обычно компании в такой ситуации предложат вам полис комплексного страхования.

Комплексное страхование требует Райффайзенбанк, Газпромбанк, ВТБ, Альфа-банк, ДельтаКредит, и т. д. В Сбербанке в дополнение к обязательной страховке недвижимости попросят застраховать только жизнь и здоровье. При отказе поднимут процент на 1 пункт.

Страховой случай при страховании титула возникает, когда сделку признают ничтожной (недействительной) и владелец теряет право собственности на жилье.

Сделку могут признать недействительной, если:

  • Она совершена продавцом в недееспособном, частично дееспособном или невменяемом состоянии.
  • Она совершена лицом, дееспособность которого ограничена судом.
  • Лицом, которое не понимает значения своих действий или не может ими руководить.
  • Человеком, введенным в заблуждение.
  • Были нарушены права несовершеннолетних – если бывшему несовершеннолетнему собственнику родители не предоставили новое жилье.
  • Доказан факт мошенничества – например, с поддельной доверенностью.
  • Предыдущий владелец недвижимости получил ее обманом, угрозами или мошенничеством. Если продавец получил жилье не честно, предыдущий владелец оспорит право собственности в суде, и оно аннулируется у текущего владельца.
  • Сделка совершена под угрозой, влиянием насилия или стечения негативных обстоятельств.
  • Один из супругов распорядился общим имуществом без согласия второго супруга.
  • Плательщик ренты продал недвижимость без согласия получателя рентной платы.
  • Продавец получил квартиру в наследство и продал ее без уведомления других наследников, которые не знали об открытом наследстве и не могли принять или отказаться от него.

Все вышеперечисленные случаи ведут к потере права собственности и возникновению страхового случая. Если титул был застрахован, страховая компания выплатит компенсацию.

Комплексное страхование требует Райффайзенбанк, Газпромбанк, ВТБ, Альфа-банк, ДельтаКредит, и т. д. В Сбербанке в дополнение к обязательной страховке недвижимости попросят застраховать только жизнь и здоровье. При отказе поднимут процент на 1 пункт.

Особенности титульного страхования

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Если гражданин приобретает недвижимость в ипотеку, правоотношения между  финансовой организацией и заемщиком регламентирует ФЗ №102 от 16 июля 1998 года. В статье 31 говорится, что заемщик обязан застраховать приобретаемое в ипотеку имущество. При этом в нормативно-правовом акте отсутствует информация, касающаяся защиты титула.

Это значит, что клиент самостоятельно принимает решение о необходимости покупки полиса. Однако банки часто настаивают на использовании титульного страхования при ипотеке. Финансовые организации не могут обязать заемщика воспользоваться услугой, но они имеют право принимать решение об одобрении заявки на ипотечный кредит. Очень часто отказ от страховки титула становится причиной отклонения заявки на ипотеку.

К сведению

Использование услуги защищает заемщика от подводных камней, с которыми можно столкнуться. Дело в том, что не все продавцы одинаково честные. Мошенники используют различные уловки, чтобы сохранить недвижимость и завладеть помещением. Периодически разрабатываются новые схемы. Поэтому услуга выгодна не только банку, но и самому гражданину.

Необходимо учитывать, что банки просят воспользоваться услугой, если выбранная недвижимость находится в возведённом доме, и у неё ранее был хозяин. Когда квартиру приобретают в ипотеку в новостройке, покупка полиса страхования титула не нужна. Право собственности возникает только после окончания строительства и ввода недвижимости в эксплуатацию.

Страхование титула - возможные риски

Если третье лицо считает, что его имущественные права нарушены, оно обращается в суд. Для этого составляется одно из двух видов искового заявления – виндикационное или о признании сделки недействительной. Документы имеют ряд особенностей, о которых стоит знать заранее.

Еще по теме  Выгодно ли ДМС страхование для физических лиц альтернативы стоимость

Виндикационный иск.

Бумага оформляется для истребования имущества из чужого незаконного владения. Возможность выполнения процедуры предусмотрена статьей 301 ГК РФ. Такой документ имеет право подать только собственник недвижимости, обладающий правом на неё по закону. При этом свои притязания необходимо обосновать. В случае с ипотекой гражданину предстоит доказать, что он не знал о существовании других владельцев помимо фактического продавца и получил помещение не безвозмездно, а приобрел его за счет личных и заемных средств.

Если суд выяснит, что у фактического продавца отсутствовало право на реализацию недвижимости, или если истец действовал против своей воли, сделку признают ничтожной.

Иск о признании сделки ничтожной (недействительной).

В статье 166 ГК РФ говорится, что сделку могут признать недействительной, если имеет место быть нарушение прав несовершеннолетних, наследников, собственников или доказан факт мошенничества. Чтобы отстоять свои права, необходимо обратиться в суд. Для этого потребуется подготовить классический иск. Он оформляется в соответствии с требованиями статьи 131 ГПК РФ.

Страхование титула - возможные риски

Однако иск не будут рассматривать, если ответчика в суде признают добросовестным приобретателем (Постановление Конституционного суда РФ №6 от 23 апреля 2003 года). Оспариванию подлежит только первая сделка с проблемной недвижимостью. Если человек купил квартиру после того, как первоначальный покупатель перепродал её, необходимо оформить виндикационный иск.

Приобретение титульной страховки при ипотеке не отличается от покупки других видов полисов. Эксперты рекомендуют действовать по следующей схеме:

  1. Выбрать страховщика. Обращаться можно только в аккредитованные организации. Банк сообщает их перечень заемщику в процессе оформления ипотеки.
  2. Подготовить документацию. Необходимо удостоверение личности, ДКП, правоустанавливающие бумаги на квартиру, заключение оценщика. Дополнительно предстоит оформить заявление.
  3. Обратиться в компанию и передать пакет документации. Страховщик проверит бумаги и вынесет решение. Клиенту сообщат точную стоимость полиса страхования титула при ипотеке.
  4. Заключить договор со страховщиком, предоставить денежные средства и получить подтверждающую документацию.

Титул предполагает, прежде всего, страхование права собственности не только на дом либо квартиру, но также и на земельный участок. То же самое действует и в отношении нежилого помещения наряду с объектами незавершенного строительства и тому подобное.

Предметом защиты может являться не только вторичное жилье. Многие задают вопрос о том, зачем страхование титула в новостройке. Любой собственник может потерять новую квартиру в результате мошеннических действий со стороны застройщика, который продал, например, возводящий дом дважды.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Не подлежат данному виду страхования всевозможные самовольные и незаконно возведенные строения либо помещения, которые были выведены из жилого фонда или же построены с теми или иными нарушением норм безопасности. К этой категории можно отнести аварийное жилье.

Страхование титула - возможные риски

Стоимость предмета страхования, как правило, подтверждают следующими документами:

  • Заключение от независимого оценщика.
  • Кадастровый паспорт, в котором должна быть указана его стоимость.
  • Договор по купле-продаже, платежные документы либо нотариально заверенная расписка.
  • Документы, которые подтверждают расходы на строительство.

Зачастую в целях уменьшения налогообложения в договорах купли-продажи указывают не реальную цену объекта, а существенно сниженную. В том случае, если в рамках подтверждения стоимости покупаемого жилья предоставляют подобный договор, то страховая сумма окажется такой же заниженной.

Сроки. Максимальный срок титульного страхования – 10 лет. Эта цифра установлена Гражданским кодексом РФ как период, в течение которого сделку с недвижимостью можно оспорить.

Если срок договора закончится до того, как суд вынесет решение о снятии титула, компенсацию не выплатят. В спорных ситуациях фирма в исключительных случаях идет на уступки клиенту и продляет страховку.

Расчет суммы компенсации. Размер суммы возмещения в случае утраты титула должен быть равен рыночной стоимости застрахованной недвижимости на момент вынесения решения суда. Это должно быть прописано в договоре.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Если в договоре этого нет, то сумма возмещения рассчитают исходя из стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи на момент ее покупки. За несколько лет стоимость недвижимости вырастет, эта схема не выгодна для страхователя. Поэтому внимательно читайте в договоре, как рассчитывается сумма компенсации.

В договоре должен присутствовать пункт, согласно которому страховая фирма должна возместить понесенные вами судебные издержки. Обязательно это проверьте.

Добровольно или принудительно?

Страхование титула можно производить в добровольном порядке. Не всегда оно выполняется по требованию банковского учреждения, которое выдает ипотечные кредиты.

Титульное страхование дает возможность снизить риски появления каких-либо неблагоприятных последствий, которые вероятны в будущем. События уже случились, но они неизвестны покупателю недвижимости на момент совершения сделки.

Это является особенно актуальным в том случае, если имущество уже прошло через ряд сделок по купле-продаже. Самостоятельно выполнить проверку их чистоты крайне затруднительно.

Страховая компания непосредственно перед заключением соглашения обязательно проводит такую инспекцию для того, чтобы определить степени риска. Собственно именно от этого и будет зависеть цена услуги.

О компании

При наступлении страхового случая, фирма будет выяснять обстоятельства произошедшего. Далеко не в каждом случае страхователь получит выплату.

Так, компания не обязана выплачивать страховку, если утрата права собственности произошла в результате:

  1. Гражданской войны, военных операций или их последствий.
  2. Конфискации недвижимости по решению государственных органов.
  3. Изъятия квартиры, если страхователь не выполняет обязательства (за долги).
  4. Изъятия имущества, которым страхователь не может владеть по закону.
  5. Повреждения или гибели имущества (в этом случае действует страховка имущества).
  6. Сноса здания.
  7. Умышленных действий страхователя, которые направлены на получение страховой выплаты.
  8. Изъятия земельного участка, используемого с нарушениями.
  9. Окончания права собственности на землю.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Страховая компания может отказать в выплате, если:

  • Застрахованное лицо обратилось за выплатой после установленного срока.
  • Страхователь уже получил возмещение от виновного лица.
  • Наступление страхового случая не было подтверждено.
  • Страхователь предоставил ложные данные и не препятствовал отчуждению недвижимости.
  • Наступил случай из списка исключений: наводнение, взрыв, землетрясение, и др.
  • Перепланировка квартиры была изменена без согласия банка и СК.
  • Недвижимость использовали не по назначению.
  • Заложенная квартира была продана или подарена другому лицу.
  • Заложенную недвижимость сдавали в аренду.

Перед заключением договора обязательно изучите отзывы клиентов о выбранной страховой фирме.

АльфаСтрахование – объединение крупных бизнес-направлений одной группы. Компания предоставляет более 100 видов продуктов. Услугами могут воспользоваться физические и юридические лица.

270 регионов России имеют представительства и офисы АльфаСтрахования. Уже 24 млн граждан и фирм заключили договоры с этой структурой.

В 2020 организация заняла 4 место среди российских страховых компаний. Кроме добровольных видов продуктов, АльфаСтрахование – ОМС стала крупнейшим участником обязательного медицинского обеспечения населения России.

Клиенты и партнеры:

  • Yokohama;
  • X5 Retail Group;
  • Аэропортовый комплекс «Домодедово»;
  • Башнефть;
  • Travel;
  • Metro Cash {amp}amp; Carry.

Уставной капитал АльфаСтрахования составляет 7,5 млрд р. Собственные средства – 17 млрд р.

Рейтинговое Агентство «Эксперт РА» в 2020 году наградило организацию статусом «А » — максимально надежная компания. Стабильность и профессионализм стали визитной карточкой структуры. В апреле 2020 был изменен статус и присвоена категория «ruAA » — исключительно высокий уровень надежности.

Страхование титула - возможные риски

Банки-партнеры:

  1. Альфа-Банк;
  2. Райффазенбанк;
  3. МДМ-Банк;
  4. ЮниКредит Банк;
  5. ВТБ24;
  6. Банк ДельтаКредит;
  7. Банк Сибконтакт;
  8. Москоммерцбанк;
  9. Национальный Банк ТРАСТ;
  10. РосЕвроБанк;
  11. РОСБАНК;
  12. ТрансКредитБанк;
  13. МКБ;
  14. Возрождение;
  15. Кит-финанс;
  16. ЗЕНИТ;
  17. Собинбанк;
  18. Еврофинанс Моснарбанк;
  19. Россельхозбанк;
  20. Связь Банк.

Компания завоевала доверие среди крупных организаций и россиян. Потребители оценили высокий уровень профессионализма и отлаженный рабочий процесс.

Страховая сумма

Вопрос о том, что это такое — страхование титула, стал понятен благодаря уже изложенному материалу. Какие же еще категории характерны для этого явления?

Страховым случаем в данной ситуации считается прекращение прав на владение собственностью. Непосредственно событием, которое приводит к специальным выплатам, служит решение суда о признании ранее совершенной сделки по купле-продаже недвижимости либо документов, на основании которых таковая была осуществлена, недействительными.

Причинами, согласно которым суд имеет право отменить сделку, являются следующие факторы:

  • Она была совершена недееспособным гражданином.
  • Сделка с общим имуществом была проведена одним из супругов без получения согласия другого.
  • Соглашение носит кабальный характер, то есть оно было совершено под угрозой.
  • Сделку провернули обманным или же незаконным путем. К примеру, плательщиком ренты без получения необходимого согласия получателя. Либо когда доверенное лицо собственника могло превысить полномочия и так далее.
  • В любых ситуациях, связанных с мошенничеством.
  • Сделка была осуществлена лицом, которое не отдает отчета своим действиям.
  • Были нарушены права каких-либо неучтенных наследников.
  • Были допущены ошибки во время оформления документов.

Договор страхования титула может предусматривать еще одно событие, которое ведет к потере прав собственника. Таким инцидентом является решение органов власти об изъятии либо национализации, а также об уничтожении имущества, являвшегося предметом сделки.

Выплачиваемая ставка не может быть больше, чем действительная стоимость имущества на момент совершения сделки страхования титула, но может быть ниже ее. Банковское учреждение, которое выдает ипотечный кредит, может потребовать выполнить этот процесс.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

В рамках минимизации собственных рисков, банк предлагает провести страхование суммы ссудной задолженности, которая обычно бывает меньше по сравнению с полной стоимостью жилья. В том случае, если данная цифра окажется ниже стоимости недвижимости, то возникает неполная защита.

Еще по теме  Сроки выплат и ремонта по каско в 2019 году по закону

Это означает, что при наступлении страхового случая выплату будут производить не в размере общей ставки, а в пропорциях. Например, в том случае, если квартира стоит сто рублей, а застрахована на восемьдесят, то и выплачено будет только 80%.

титульное страхование

Таким образом, непосредственно банк будет удовлетворен, но страхователь окажется при этом без квартиры, а также без денежных средств. Вот почему целесообразно заключать соглашение защиты потери прав собственности на полную стоимость покупаемой недвижимости. Тогда сразу после удовлетворения требований финансовой организации, остаток ставки выплатят участнику защитного процесса.

Что это такое — страхование титула, когда тот самый случай уже наступил?

Как правило, документами, которые подтверждают подобный инцидент, служат следующие бумаги:

  • Исковое заявление, предоставленное истцом с пометкой о дате его поступления в судебные органы.
  • Определение о допущении его к процессу судебного производства.
  • Решение суда, которое вступило в силу.
  • Документы от прочих компетентных органов о причинах, характере, а, кроме того, размере ущерба.

Все документы должны предоставляться страховщику наряду с заявлением главного участника об ущербе. Выполнять это требуется в срок, который был установлен правилами страхования.

Время извещения страховой организации о наступлении инцидента составляет три дня. Нарушение данного периода может послужить причиной отказа в выплате страховых возмещений.

страхование титула при покупке квартиры Сообщение Чалаевой

Помимо этого, страхователь обязан передать представителю доверенность на обжалование, а, кроме того, на опротестование судебного решения. Страховщик вправе запросить абсолютно любую документацию, связанную с этим случаем.

Решение о предоставлении выплаты может приниматься специалистом в досудебном порядке при наличии подтверждающей документации и при условии исполнения обязанностей по соглашению.

В том случае, если на момент события лицо не внесло или же просрочило выплату очередного взноса по соглашению, то данная денежная часть удерживается из общей суммы. Все случаи, в рамках которых страховая компания имеет право отказать в возмещении, подробно приводятся в правилах этой услуги.

Важно быть внимательным при заключении договора и не стесняться задавать те или иные вопросы специалисту. По истечении сроков исковой давности, после совершенной сделки по купле-продаже недвижимости, могут объявиться нежданные на жилье претенденты.

Оспорить право собственности на недвижимость можно только в судебном порядке. Если лицо претендует на помещение и направило исковое заявление, новому владельцу вышлют повестку. В сложившейся ситуации необходимо незамедлительно уведомить страховую компанию. Сроки, в течение которых потребуется выполнить действие, заранее фиксируются в договоре. Нарушать период обращения нельзя.

Страховщик находится на стороне заемщика. Компании важно, чтобы клиент отстоял право собственности. Поэтому лицу обычно рекомендуют опытных и известных адвокатов. Однако человек может нанять своего юриста.

ВАЖНО

Важно внимательно ознакомиться с положением договора страхования титула при ипотеке. Иногда там указано, что защищать интересы гражданина обязан именно адвокат страховой компании. Кроме того, привлечение опытного правозащитника повысит шансы на выигрыш дела.

Дополнительно рекомендуется уведомить банк о сложившейся ситуации. Если в результате разбирательства гражданина всё же лишат права на помещение, будет выплачена компенсация. Когда принимается решение о наложении обременения на объект без смены собственника, случай страховым не признаётся. В этой ситуации компенсация не выплачивается.

Если возник страховой случай по страхованию титула при ипотеке, необходимо действовать по следующей схеме:

  1. Подготовить заявку и обратиться в страховую компанию. Срок для выполнения процедуры закреплен в договоре.
  2. Предоставить пакет документов вместе с заявлением. В список необходимо включить паспорт и все бумаги, демонстрирующие факт наступления страхового случая. Важно включить в перечень задокументированные реквизиты счёта, на который будет переведена компенсация.
  3. Дождаться проведения проверки. Страховщик рассмотрит все бумаги, ознакомится со сложившимися обстоятельствами и вынесет вердикт. Если он положительный, будет перечислена компенсация.

Если компания нарушает положение договора, отказывая в выдаче денежных средств, потребуется отправить досудебную претензию страховщику. В ситуациях, когда реакции не последовало, необходимо оформлять иск и обращаться в суд.

Почему можно потерять титул?

Страхование титула - возможные риски

Укоренилось мнение, что если сделка завершена, и недвижимость зарегистрирована, собственности нового владельца ничто не угрожает. Однако мнение ошибочно. Недвижимость на вторичном рынке хотя бы единожды меняла собственников. Помещения нередко передают по наследству или реализуют. В результате старые владельцы могут потребовать квартиру назад. Подобное возможно в следующих случаях:

  • произошло нарушение имущественных прав владельцев недвижимости, их детей или наследников;
  • участника сделки признали недееспособным;
  • в документации присутствуют ошибки;
  • сделка была совершена незаконно.
Внимание

Чтобы не столкнуться с вышеуказанными сложностями, рекомендуется заранее ознакомиться с историей приобретаемого объекта. Однако процедура требует знакомства с большим количеством информации. Она отнимает много времени даже у специалистов. Поэтому проще осуществить страхование титула при ипотеке.

Стоимость полиса

На цену страховки титула влияют следующие факторы:

  • количество совершенных сделок с помещением, их разновидность;
  • история перехода права собственности;
  • оценочная стоимость помещения;
  • расценки, действующие в организациях.

В среднем просят от 0,5 до 1% от стоимости залога. На цену влияет риск утраты титула. Если показатель высок, страховая компания поднимет установленные тарифы.

Страховщик оценивает выгодность предложенного договора. Для этого недвижимость проверяют. После этого возможны следующие варианты развития событий:

  • клиенту предложат приобрести помещение по рыночной цене;
  • стоимость превысит среднерыночные показатели;
  • компания откажется начать сотрудничество без объяснения причин.
К сведению

В последнем случае рекомендуется найти новую квартиру. Во втором варианте определенный риск присутствует, однако вероятность его наступления мала.

Стоимость титульного страхования напрямую зависит от ряда следующих факторов:

  • Является ли недвижимость вторичным или новым жильем.
  • Размер суммы страхования. То есть рыночная цена предмета страхования.
  • Количество сделок по купле-продаже, которые были проведены с недвижимостью за все время ее существования.
  • Период страхования, например, от одного года до десяти лет.
  • Заключение андеррайтера.

Средняя стоимость титульного страхования составляет 0,2 – 2,5% от суммы ипотеки.

Цена на титульное страхование зависит от 5 факторов:

  1. Сумма кредита. Чем больше сумма, тем дороже ипотечная страховка.
  2. Условия конкретного банка. Для ипотеки банка ВТБ страховка дороже, чем для ипотеки ЮниКредитБанка.
  3. Город покупки недвижимости. В Москве застраховать титул будет дороже, чем в Новосибирске.
  4. Степень риска. Чем больше риск – тем дороже страховка.
  5. Срок договора. В первый год стоимость взноса существенно выше, чем в последующие.

Пример:

Ольга берет ипотечный кредит 5 000 000 рублей в банке ВТБ. Процентная ставка 10%. Она планирует купить квартиру на вторичном рынке в Москве. Для получения кредита ей необходимо застраховать титул. Стоимость титульного страхования на 1 год составит 14 375,00 рублей. Это составляет 0,29% от суммы ипотеки.

Этот пример был рассчитан на онлайн калькуляторе, который вы найдете ниже. С помощью этого инструмента вы можете рассчитать стоимость страховки титула по своим данным.

Автор статьи: Наталья Ларионова

Перед тем, как застраховать титул недвижимости, страховая фирма тщательно проверяет ее историю.

После проверки события могут развиться по 3 вариантам:

  1. СК предложит страховку по рыночной цене.
  2. СК предложит застраховаться по цене выше рыночной.
  3. СК откажется страховать титул без аргументирования причин.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Если события пошли по 3 варианту – отказывайтесь от покупки этой недвижимости, она не чиста. Если наступил 2 вариант – риск есть, но он в пределах допустимого. При 1 варианте рисков нет, можно смело покупать такую недвижимость, она чиста.

Онлайн калькулятор

Чтобы узнать стоимость страховки титула, заполните все поля и отметьте галочкой строку «Риск потери права собственности на жилье». Вместе с этим пунктом автоматически будет отмечен «Риск порчи залога (страхование имущества)». Нажмите на кнопку «Рассчитать».

В появившемся окне напротив соответствующей строки вы увидите стоимость каждого типа страховки и итоговую сумму. Вы можете отправить заявку на оформление страхового полиса онлайн прямо с нашего сайта. Для этого нажмите на кнопку «Отправить заявку» и заполните необходимые поля.

Как можно утратить право собственности?

Виндикационный иск.

Право собственности можно утратить, если третье лицо оспаривает его в форме судебного иска.

Юристы выделяют 2 типа подобных исков:

  1. Иск о признании сделки недействительной.
  2. Виндикационный иск.

Виндикационный иск

Виндикационным называется иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Такой иск может подать только законный собственник недвижимости, который докажет свои права.

Если ипотечный заемщик сталкивается с такой ситуацией, ему нужно доказать, что:

  1. На момент совершения сделки он не знал о существовании других собственников помимо фактического продавца.
  2. Он получил недвижимость не безвозмездно, а приобрел ее за счет личных и заемных средств.

Однако если суд установит, что фактический продавец не имел законного права на продажу недвижимости, или истец лишился имущества против своей воли – сделку признают недействительной. Случай с пьющим братом, который мы приводили выше, является классическим примером виндикационного иска.

Мнение эксперта

Николай Шпедт

Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки.

По закону, собственник может подать виндикационный иск в течение 3 лет с момента, когда он узнал о выбытии недвижимости из его собственности. Это является причиной того, почему банки настаивают на страховке титула при покупке квартиры в ипотеку, которая находилась в собственности менее 3 лет.

Еще по теме  Как приватизировать подвал в многоквартирном доме

Гражданский кодекс РФ гласит, что сделку могут признать недействительной, если будет доказан факт мошенничества, нарушения прав несовершеннолетних, наследников или по другим причинам.

Пример:

Петр родился в 1993 году. Поскольку он был несовершеннолетним, его не включили в список участников приватизации. С 1994 года закон разрешил несовершеннолетним участвовать в приватизации. Закон действует с обратной силой. В 2014 году квартиру продали, и Петр подал иск о признании сделки ничтожной. Он заявляет, что не был поставлен в известность о возможности получения доли в собственности и требует восстановить свои права.

Согласно постановлению №6 Конституционного суда от 23 апреля 2003 года, иск о признании сделки ничтожной не будет рассмотрен, если ответчиков признают в суде добросовестными приобретателями. По такому иску оспаривают только первую сделку с проблемной недвижимостью. Если собственник объявился после того, как первый покупатель квартиры перепродал ее другому человеку, то используют виндикационный иск.

Кто такой андеррайтер?

Рассматриваемый субъект является сотрудником, осуществляющим оценивание рисков в рамках принятия для страхования конкретного объекта. Андеррайтер дает оценку возможности наступления особых случаев. В зависимости от условий процесса данное лицо определяет тарифы и то, сколько страхование титула стоит.

Интересно отметить, что процедура титульного страхования квартиры в новостройках, как правило, обходится не дорого. Многими компаниями применяются даже не понижающие коэффициенты, а отдельные варианты тарифов на страхование нового жилья и вторичной недвижимости.

Чем больше сделок было за все время совершено, тем выше окажется повышающий коэффициент. Андеррайтер может выполнять заключение о повышении цены на страхование. Кроме того, этим лицом принимается решение об использовании понижающих коэффициентов.

Чем больше страховая сумма и срок, тем дороже обойдется услуга. В целом, как показывает практика, на рынке средняя ставка колеблется от 0,2 до 3% от суммы услуги.

На какой срок заключается договор?

Срок действия договора страхования соответствует сроку кредитного договора. После окончательного погашения заемщиком задолженности по кредиту полис можно не продлевать.

Если кредит оплачивается досрочно, то и оплачивать страховку до окончания официального срока кредитования не требуется.

Пролонгация

Договор продлевается автоматически, если вносится очередной страховой платеж. Оплатить услуги страховой компании можно на сайте, введя серию и номер страхового договора, а также ответив на ряд вопросов. Продлить полис и оплатить очередной взнос можно также обратившись к сотрудникам отдела пролонгации дирекции ипотечного страхования.

Чтобы заключить сделку, потребуется подготовить пакет документов. В список необходимо включить:

  • удостоверение личности;
  • договор, заключённый с кредитором;
  • заполненное заявление;
  • договор купли-продажи;
  • документы на недвижимость (технический паспорт, выписка из ЕГРН);
  • заключение оценщика.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Если компания согласна оформить страхование титула при ипотеке, с клиентом будет заключён договор. В бумаге фиксируют все условия сотрудничества и прописывают перечень рисков, от которых защищает полис. Действия со страховщиком осуществляются строго в рамках соглашения. Поэтому важно внимательно читать информацию, отражённую в документе.

В статье 196 ТК РФ говорится, что общий срок исковой давности составляет 3 года. Именно в течение этого периода человек имеет право обратиться в суд, если появилась информация о неправомерном выбытии недвижимости из собственности. Поэтому банки настаивают на страховке титула, если предыдущий хозяин владел квартирой менее 3 лет.

Непосредственно сам договор обычно заключают на один год. После этого потребуется пролонгация соглашения, если ипотека еще не погашена. Однако стороны могут договориться об ином сроке страхования. Существует и верхняя планка. Максимальный срок действия соглашения не превышает 10 лет.

Преимущества

Компания АльфаСтрахование многолетним стажем работы завоевала расположение тысяч россиян. Среди плюсов клиенты отмечают следующие:

  • большое количество продуктов (более 100 видов услуг);
  • представительства в каждом регионе;
  • онлайн-оформление договора;
  • быстрая компенсация при регистрации СС;
  • круглосуточная поддержка клиентов;
  • большой список банков-партнеров.

Все достоинства АльфаСтрахования делают компанию сильным участником рынка страховых услуг России.

Использование титульного страхования при ипотеке связано с рядом преимуществ и недостатков. Главным плюсом выступает получение гарантии прав собственности на приобретаемый объект. Человек может быть уверен в сохранности имущества. Если наступит страховой случай, все возникшие расходы компания возьмет на себя. Лицу помогут сохранить недвижимость или предоставят компенсацию полной стоимости.

Недостатком услуги выступает её навязывание банками. Иногда компании отказываются выдавать ипотечный кредит, если заемщик не хочет покупать полис страхвоания титула. В иных ситуациях процентную ставку могут существенно повысить.

Период действия

Стандартный период страхования титула составляет, как правило, от одного года до десяти лет. Это обусловливается сроками исковой давности в рамках, которых сделки могут быть признаны недействительными.

Банки в основном требуют, чтобы срок страхования титула соответствовал периоду, на который предоставляется кредит. При определении периода исковой давности очень важно принимать во внимание момент начала его исчисления.

В рамках страхования сделок с недвижимостью важно учитывать различные положения законодательства, согласно которым определяются сроки для обжалования права владения, купленной квартиры.

Когда могут отказать

Как говорит Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости», иногда страховые компании не хотят заключать договор титульного страхования, если недвижимость часто меняла собственников, либо есть другие риски: недавнее наследование по завещанию, двойные продажи жилья в новостройках, неправильное выделение долей, нарушения прав несовершеннолетних детей при приватизации.

Также не всегда хотят страховать квартиру, которая досталась нынешнему владельцу по договору ренты, особенно в случаях, когда бывший собственник умер менее года назад, а также если объект как наследство достался дальним родственникам или продавался по доверенности.

Стоит отметить, что под страховой случай подпадут только ситуации, когда собственник лишился недвижимости по не зависящим от него обстоятельствам. Если в отношении отчуждаемой квартиры был заключен возмездный или безвозмездный договор (даже если участника сделки при этом обманули), на выплату рассчитывать нельзя.

Основания для отказа в предоставлении компенсации

Статистика показывает, что в ситуациях, когда речь идет о титульном страховании при ипотеке, в выплате компенсации отказывают довольно редко. Однако подобное всё же возможно. Причинами становится:

  • возникновение форс-мажорных обстоятельств;
  • получатель денежных средств недобросовестно исполнял свои обязательства по договору ипотечного кредитования;
  • нечистоплотность организации, застраховавшей титул.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Необходимо учитывать, что полис не покрывает ущерб, нанесённый объекту по вине владельца или третьих лиц. Если имеют место быть разрушения, страховая компании откажет в выплатах, поскольку утраты права собственности не произошло. Подобное предоставляется лишь в рамках имущественного страхования. В перечень форс-мажорных обстоятельств включают:

  • конфискацию имущества государством;
  • права на недвижимость были утрачены в результате военных действий;
  • утрата права собственности произошла из-за катастрофы природного или техногенного характера.

Получить возмещение не удастся в случае нарушения условий ипотечного договора. Если имущество конфискуют из-за возникновения задолженности по жилищному кредиту, заявку о выплатах отклонят. Поэтому важно соблюдать установленные требования. Ипотечное помещение нельзя продавать, дарить, менять его техническое состояние, использовать не по назначению. Допущение вышеуказанных нарушений также станет основанием для отказа в выплате.

К сведению

В процессе принятия решения будет проверяться добросовестность приобретателя. Это значит, что, если сделку признали незаконной из-за мошеннических действий продавца, заемщику ипотеки придется доказать, что он не знал о подобном. В иной ситуации в выплате по страхованию титула также откажут.

Отзывы

На основании отзывов о страховании титула можно сказать, что у людей сложилось неоднозначное мнение. Кто-то считает данную процедуру целесообразной и необходимой, а кто-то называет ее бестолковой вещью.

В качестве основного минуса приводятся доводы в пользу того, что установленные сроки исковой давности представляются весьма расплывчатыми. Поэтому многих ежегодные платежи по 5-10% от стоимости объекта недвижимости заставляют задуматься.

Это касается и страхования титула при покупке квартиры, и любых других объектов недвижимости. К тому же, в комментариях видно, что многие люди попросту не доверяют компаниям, которые предоставляют эту услугу. Например, во многих отзывах приводятся рассказы о том, как страховые организации отказывали людям в выплатах по тому или иному поводу.

Нюансы

Разбирательства, касающиеся оспаривания права собственности на недвижимость, длятся очень долго. Сторонам предстоит доказать свою правоту, привезти доводы, привлечь свидетелей, представить доказательства. Пока итоговое решение суда не вынесено, последний покупатель продолжает оставаться собственником имущества.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Это значит, что страховой риск не наступает, и компания не предоставит выплату. Известны ситуации, когда срок действия договора заканчивался раньше принятия итогового решения. В результате получить компенсацию не удавалось. Поэтому эксперты советуют заключать страхование титула при ипотеке на срок от 3 лет.

ВАЖНО

В процессе заключения сделки необходимо обращать внимание на правила расчета суммы возмещения и четкость определения страхового случая, отраженного в договоре. Покупать страховой полис при ипотеке имеет смысл, если определение величины ущерба будет осуществляться с учетом рыночной стоимости. Если подобное правило не предусмотрено договором, во внимание принимают сумму, указанную в ДКП. С момента заключение сделки до наступления страхового риска может пройти несколько лет, стоимость жилья возрастет. В результате подобная схема становится невыгодна для гражданина. Дополнительно стоит удостовериться в том, что в договоре фигурирует информация о возмещении судебных издержек. Сведения фиксируются в бумаге не всегда.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector