Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Договор долевого участия изменения 2019 — последние новости

Отмена долевого строительства

Это означает, что застройщики утратят возможность расходовать на строительство деньги дольщиков. С 1 июля 2019 года им придется использовать собственные оборотные средства, либо привлекать целевые кредитные ресурсы по проектному финансированию.

Изменения начали вступать в силу еще с 2018 года. Планируется, что они продолжатся до 30 июня 2019 года. Этот период будет переходным, при этом большая часть поправок действительно начала действовать на текущий год. Обращать внимание стоит на все изменения.

Открытие специальных эскроу-счетов с участием банков станет обязательным условием для оформления любых сделок, начиная с июля 2019 года. Застройщикам деньги с такого счета перечисляют только после получения разрешения на ввод дома для эксплуатации. Важно зарегистрировать права собственности на указанный объект, иначе вероятность отказа тоже возрастает при оформлении ДДУ по ФЗ 214, что это – было написано ранее.

Суть других изменений сводится к следующим нескольким положениям:

  1. Увеличен список оснований, по которым для строительных организаций могут проводить внеплановые проверки, без предупреждений. Отменять их уже не получится.
  2. Сначала дольщики обращаются к застройщику для возмещения убытков. Только после этого идут к лицу, представляющему действия. Например – к учредителю.
  3. Эскроу-счета открываются с участием банка, предоставившего кредит, если именно кредитные средства привлекаются для реализации проекта.
  4. Средства дольщиков и затраты на строительство теперь учитывают отдельно.

Власти пришли к выводу, что страхование ответственности — недостаточно эффективная мера, как планировалось вначале. Страховые компании сами стараются уйти от выплат, в результате чего объекты не доходят до завершающей стадии. Вступать в споры хочется немногим.

Теперь ситуация складывается иначе, и на федеральном уровне:

  1. Открыли специальный фонд, гарантирующий решение всех проблем, если девелоперы не выполняют обязательства. От каждой квартиры, реализуемой по ДДУ, на этот фонд направляют минимум 1,2% от общей стоимости. Значит, это меры дополнительной поддержки.
  2. Покупка или выпуск ценных бумаг – право, которого большинство застройщиков теперь лишили. Исключение – акции, связанные с самими компаниями. Таким образом, пытаются перекрыть вексельные схемы для обеспечения строительства. Для девелоперов дополнительно ввели запрет на оформление и получение кредитов. Исключение – целевые займы, направленные на возведение конкретных многоэтажек.
  3. Лишение права принимать участие в деятельности коммерческих, негосударственных организаций. Раньше такие схемы тоже использовались для вывода средств, поступивших от дольщиков. Вступить в законные права уже не получалось.

Ликвидировать долевое строительство в России потребовал осенью прошлого года сам президент. Причина — более 46 тысяч обманутых дольщиков по стране. Они платят ипотеку за квартиры, которые вряд ли получат, снимают жилье и устраивают акции протеста. В своем бедственном положении эти люди обвиняют не застройщиков, а законодателей, которые не сумели разработать эффективный механизм контроля рынка недвижимости.

Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.

Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство. Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке).

Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными

С 2019 года меняется ряд требований к застройщикам, привлекающим средства участников долевого строительства:

  • собственные средства застройщика составляют не менее 10% от проектной стоимости строительства;
  • отсутствие заемных обязательств, за исключением тех, которые оформлялись под уже существующие проекты по долевому строительству;
  • опыт работы в области строительства многоквартирных домов не менее 3-х лет и общую площадь веденных в эксплуатацию проектов не менее 5 тысяч квадратных метров;
  • административные расходы составляют не более 10% от общей стоимости строительства за весь его период;
  • количество открытых застройщиком расчетных счетов в банках не превышает количество разрешений на строительство;
  • затраты и средства дольщиков застройщик учитывает по каждому объекту отдельно.
Еще по теме  Штраф за езду без водительских прав в 2019 и 2020 году

В прошедшем 2018 году законодатели продолжили закручивать гайки. Например, теперь застройщики должны перечислять 1,2% от стоимости каждого договора ДУ в компенсационный фонд. Из него, а не на бюджетные средства, теперь будут ликвидировать недострои. Однако самым тяжелым ударом для застройщиков стали очередные поправки в закон № 214-ФЗ, которые вступят в силу в июле. Вот самые резонансные из них:

  • у застройщиков не может быть долгов по налогам, даже технических;
  • при обнаружении задолженности Налоговая служба сообщает в Росреестр, который перестает регистрировать договоры ДУ этого застройщика;
  • компания может использовать деньги дольщиков на строительство только того объекта, в который они вложились;
  • у застройщика может быть только один счет в банке, а на нем должны быть как минимум 10% от стоимости строительства всего проекта;
  • банк должен контролировать деятельность застройщика.

Договор долевого участия изменения 2019 — последние новости

Уже во время 2018 года произошли первые изменения относительно требований у строителей. Теперь фирма обязана отвечать нескольким требованиям, чтобы начать возведение любого объекта:

  1. На банковских счетах перед началом должно храниться минимум 10% от стоимости всей постройки.
  2. Нужно иметь практический опыт в указанной области минимум на протяжении 3 лет. Для эксплуатации к текущему моменту надо сдать не меньше десяти тысяч квадратных метров.
  3. Недопустим статус должника по займам, которые имеются в настоящее время. Это обязательно даже при отмене ДДУ в 2019, последние новости подтверждают информацию.

Планируется, что на текущий год строительных фирм на рынке станет меньше. Темпы строительства из-за этого тоже перестанут быть большими. Постройку нового объекта по ДДУ нельзя планировать дальше, если по текущему объекту имеется задержка по срокам на три и более месяца. Появление механизма через эскроу-счета должно уменьшать количество обманутых дольщиков. Образцы заявлений на открытие уже находятся в общем доступе.

Уже не раз говорилось, что благодаря новым законам количество обманутых дольщиков должно уменьшиться из-за нововведений. Одной из контролирующих сторон для сделки будет банк. Поэтому у него появляется право отказаться от любых операций с денежными средствами, которые не связаны с целевым использованием средств.

Государство тоже будет отвечать за контроль в сфере строительства, помимо банков. Требования к строителям закрепляются на уровне действующего законодателя. Руководителя контролирующего органа будут снимать с должности, либо назначать на нее вышестоящие представители Минстроя. Солидарную ответственность перед гражданами будут нести собственники вместе с учредителями, в равной степени. В том числе – при расторжении соглашений.

Отдельно запустили Единую информационную систему жилищного строительства. В ней учитывают каждый этап возведения объектов, вывешивают важную информацию о выданных разрешениях. Специальная комиссия создана, чтобы рассматривать взаимодействие между застройщиками и органами исполнительной власти. Контроль и надзор в области долевого строительства благодаря таким схемам только усиливается.

Но отмена ДДУ в полном объеме может сказаться на итоговой стоимости жилья. Ипотека не станет доступнее, как и цены на новые здания. Этому способствует отказ от договоров ДДУ, на что обратить внимание, 2019 год описывают далее.

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

К таким обстоятельствам можно отнести:

  • Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
  • Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;
  • Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.

Договор долевого участия изменения 2019 — последние новости

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

  • Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. права дольщиковПоследний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
  • Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
  • Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
  • Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
  • Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
  • Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.
Еще по теме  Повышение зарплаты в МЧС в 2019 году

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

  • Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
  • Самостоятельно застраховали свою ответственность;
  • Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
  • Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
  • Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
  • Составляют договор поручительства с учредителями;
  • Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
  • Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

Какие изменения у закона о ДДУ начались с 2019 года

Цель введения реформы – решение проблемы дольщиков, обманутых ранее. В Правительстве уже в текущем году продумали различные варианты, согласно которым возводятся дома. Планируется, что к лету именно 2019 от договоров ДДУ откажутся вовсе. Будут действовать другие положения по долевому участию в строительстве, изменения 2019 года более подробно описаны далее.

С 1.07.2019 года договоры на стадии строительства оформляются только через специальные счета.

Что будет с рынком недвижимости в 2019 году

Эксперты предсказывают, что эти новшества серьезно изменят рынок первичной недвижимости. Небольшим компаниям будет сложно получить разрешение на строительство — скорее всего, они уйдут с рынка, завершив текущие проекты. Останутся гиганты, такие как «Группа ЛСР», ГК «ЦДС», АО «Эталон ЛенСпецСМУ», Setl City.

Пока законодатели решают участь рынка недвижимости, застройщики планируют возводить жилые комплексы по уже полученным разрешениям. Затем кто-то уйдет с рынка, другие объединятся с более крупными строительными компаниями, а остальные постараются приспособиться к новым правилам. Лишь самые смелые эксперты отваживаются делать прогнозы на отдаленное будущее. Вот некоторые предсказания:

  • в ближайшие два года спрос на новостройки резко вырастет, а затем упадет до исторического минимума;
  • средняя стоимость квадратного метра увеличится на 10-20%;
  • продажи на стадии котлована уйдут в прошлое;
  • от 50% до 90% застройщиков уйдут с рынка;
  • произойдет типизация проектов в условиях отсутствия конкуренции — все новостройки будут выглядеть одинаково.

А если долевку все же отменят?

День, когда долевое строительство в России окажется вне закона, однажды наступит. Как желающие будут покупать квартиры? Критики долевого строительства настаивают на внедрении проектного финансирования, которое активно используется в Европе. Суть в следующем: строительная компания создает проект новостройки — архитектурное решение, план создания инфраструктуры, цены и планировки квартир.

Затем она собирает заявки от потенциальных покупателей, заключая с ними что-то наподобие предварительных договоров купли-продажи, без всякого финансового обеспечения. Когда 30-50% квартир будут забронированы, застройщик отправляется в банк и получает кредит. После того, как дом передадут в эксплуатацию, покупатели платят за готовые квартиры.

Возможность попробовать проектное финансирование у российских застройщиков уже есть: ее предоставляет Внешэкономбанк. Пилотный проект по финансированию жилищного строительства планирует запустить ПАО Сбербанк. Как сообщает портал «Право.ру», средний размер кредитной ставки для строительных компаний составит 6 % годовых, из них 3,5 % уйдут на операционные расходы и обслуживание застройщика.

В поисках альтернативы: эскроу с оплатой по частям или ПИФ

Центробанк, АИЖК и Минстрой, которым в конце прошлого года поручили разработать «дорожную карту отмены долевого строительства», представили правительству самый мягкий вариант — проектное финансирование с использованием эскроу-счетов (от английского escrow — условный счет). Дольщики платят деньги, но застройщики получают их только после передачи здания в эксплуатацию.

Еще по теме  Как составить брачный договор или брачный контракт образец

План перехода от долевого к другим формам финансового обеспечения

Есть мнение, что деньги будут выдавать застройщикам поэтапно в течение строительства, при условии соблюдения сроков и уровня качества. Так или иначе, на всех этапах финансирования юридическим лицом, принимающим решения, оказывается банк: он выдает дольщику ипотеку, хранит деньги дольщика на эскроу-счете, выдает кредит застройщику.

Не все участники рынка верят в то, что проектное финансирование официально станет единственным способом обеспечения строительства. По мнению многих, это приведет к монополизации отрасли. Все будет, как в советские времена, когда единственным заказчиком на строительство было государство. Строительные компании ищут альтернативы — например, создание паевых инвестиционных фондов, в рамках которых финансировать новостройки будут предприниматели и все желающие. Но в России ПИФы знакомы мало и используются для освобождения от налога на прибыль.

Изменится ли стоимость жилья из-за нововведений

Раньше покупка на ранних стадиях строительства привлекала благодаря более низким ценам, тем более – по сравнению с объектами, строительство которых уже завершено. Когда откажутся от приобретения квартир на стадии котлована – логично ждать, что цена на жилье будет больше. Новостройки будут попадать под это правило.

После реформы застройщики в любом случае понесут затраты, из-за этого и поменяются цены жилья. Девелоперам придется обращаться за помощью к инвесторам, оформлять в банке дополнительные кредиты.

Эксперты говорят, что минимальное увеличение расходов – на треть. Часть расходов будут перекладывать на жильцов, увеличивая цену приобретения.

Пока что никто не разработал максимально точного ценового прогноза. Минимум увеличения составит 10% от первоначальных цен. Квартиры будут продаваться только в домах, которые уже сданы в эксплуатацию, разного типа.

Но в ближайшее время не стоит ждать слишком резких движений в связи с новым законом для застройщиков 2019 года.

Особенности составления соглашений, риск признания недействительными

Только правильно оформленное соглашение станет основополагающим документом для регулировки отношений между сторонами. Законодательство четко определяет, какие положения должны присутствовать по тексту документа, чтобы он соответствовал текущим требованиям и действующим правилам. Велика вероятность признания соглашений недействительными, если хоть один пункт отсутствует:

  1. Реквизиты сторон, подробные, насколько это возможно. Разницы между реальными и указанными сведениями быть не должно.
  2. Четкое определение подсудности на случай возникновений конфликтных ситуаций.
  3. Цена квадратного метра и общая стоимость всей жилой постройки. Отдельно оговариваются выбранные способы для внесения платежей.
  4. Дата, когда частный инвестор получит жилье в готовом виде в результате долевого строительства в 2019 году.

Особенно много вопросов и недоразумений вызывает последний пункт, правила его учета. Недвижимость считается переданной от одной стороны другой с тех пор, как оформлен соответствующий передаточный акт. Без разрешительных документов на ввод в эксплуатацию завершить процесс невозможно. Бланки бумаг легко найти на специализированных сайтах.

Само соглашение ДДУ обретает законную силу не со дня подписания. Точкой отсчета будет момент, когда прошла официальная регистрация. Это один из немногих документов, который контролируется государством отдельно. Остальные подписи ставятся на свой страх и риск.

Немного о штрафах и неустойках

Для дольщиков допускают небольшие просрочки, но не больше, чем на два месяца по текущим платежам. Если же застройщики задерживают сдачу объекта – то платить неустойку все равно придется, даже, когда инвесторы предупреждены о сложившихся обстоятельствах. За пользование деньгами частные инвесторы получают право на проценты – в размере 1/50 от действующей ставки рефинансирования, за каждый день просрочки. Главное – оформить соответствующие заключения.

Заранее согласованную планировку квартиры менять в одностороннем порядке нельзя, как и вносить изменения в текущую цену. Если по факту и по итогу площадь меньше того, о чем упоминалось в первоначальном договоре – то цену можно уменьшить.

Итоги

Эксперты уже говорят о том, что цены на жилье увеличатся. Но пока неизвестно, насколько резкими и сильными будут подобные изменения. Но не стоит ждать резких перемен. Существующие многоквартирные дома, возводящиеся по существующим нормам, в цене расти точно не будут. Проектное финансирование усложняет участие в рынке как для существующих, так и для новых игроков. Требования к компаниям будут ужесточать и сами банки. Перемены станут заметными для всех, от самых крупных компаний до обычных покупателей.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector