Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Учт в общей площади строений площадей веранд террас балконов и лоджий

Измерение расстояний и расчет площади

Наружные контрольные измерения здания производятся выше цоколя на уровне оконных проемов с точностью до 1 см.

Расстояния, применяемые для определения площади, измеряются на высоте 1.1 – 1.3 метра от пола, при наклонных наружных стенах – на уровне пола.

Расстояния в мансардах независимо от типа здания измеряются на высоте наклонного потолка (стены):

  • 1.5 метра — при наклоне 30 градусов к горизонту;
  • 1.1 метра — при 45 градусах;
  • 0.5 метра — при 60 градусах и более.

При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

В СП для многоквартирных домов, который применяется для проектирования и строительства, дополнительно конкретизировано, что размеры помещений следует определять между отделанными поверхностями стен и перегородок.

Значение площади здания, сооружения, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0.1 м2, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей – в метрах с округлением до 0.01 м.

При определении площадей в рамках кадастровых работ не применяются какие-либо понижающие коэффициенты.

Навигатор

Таблица — Внешние строительные конструкции и их элементы

Конструктивный элемент Включается в контур ОКС Входит в площадь жилого здания Входит в площадь жилого помещения Входит в площадь нежилого здания Входит в площадь нежилого помещения
Балка открытая (ригель, ферма)
Балкон Да[75] Да[30] Нет[37] Нет[17] Предположительно нет[400]
Веранда Да[30] Нет[37] Да[16] Предположительно нет[400]
Выступ архитектурный (выступающая часть печи, уступ) Нет[29]
Галерея Да[75] Да[16]
Канал вертикальный пристроенный (дымоход, труба)
Козырек над крыльцом, навес над крыльцом с колоннами
Колонна (опора, пилон, свая?) Да[75]
Консоль Да[75]
Кровля эксплуатируемая Да[30] Нет[37] Да[16][20]
Кровля (нависающие элементы)
Крыльцо Нет[29] Нет[17] Предположительно нет[400]
Лестница внешняя (ступени) Нет[29] Нет[17]
Лестница наружная Нет[105]
Лоджия Да[30] Нет[37] Да[16] Предположительно нет[400]
Ниша внешняя От двух метров высотой[28]
Отмостка
Пандус Нет[29] Нет[17]
Переход в другое здание Да[16]
Площадка навесная для обслуживания Нет[17]
Портик Нет[29] Нет[17]
Пристройка Да, если не является отдельным объектом учета[87] Да, если не является отдельным объектом учета[52]
Приямок
Проем арочный (проезд) Следует вырезать из контура[75] От двух метров шириной[28]
Проем дверной в внешней стене Нет[29]
Рампа Да, кроме наружной в пожарном отсеке[16][17]
Тамбур Наружный нет, в пределах стен да[29] Наружный нет, в пределах стен да[17]
Терраса Да[30] Нет[37]
Тоннель Да[16]

Таблица — Внутренние строительные конструкции и их элементы

Конструктивный элемент Входит в площадь жилого здания Входит в площадь жилого помещения Входит в площадь нежилого здания Входит в площадь нежилого помещения
Антресоль (этажерка) Да[16][18]
Балкон в зале (галерея) Да[16]
Выступ архитектурный (печь, уступ) Выступы и печь не учитаются в площади[37]
Колонна
Колонна (опора, пилон, свая) с сечением
Лестница — площадь под маршем С учетом расположения в или вне квартиры[42] С учетом высоты до конструкций[36] Да[105]
Лестница— пространство между маршами

Если более ширины марша, то включается в площадь нижнего этажа.

Если меньше, то включается в площадь каждого последующего этажа[105]

Лестницы — ступени и лестничные площадки Да[42] Да[36] Да[105]
Мансарда Да[33] Да[19]
Ниша внутренняя От двух метров высотой[36]
Проем арочный в внутренней стене, перегородке От двух метров шириной[36]
Проем в перекрытии (многосветное помещение) До 36 м2 включительно[84]
Проем дверной в внутренней стене, перегородке Нет[37]
Пространство межэтажное (подполье, чердак, горизонтальные каналы и шахты) Нет[29] Нет[17]
Рампа Кроме пожарного отсека[16][17]
Стены и перегородки Да[40] Нет[36] Да[17] Нет[39]
Шахта вертикальная для коммуникаций Нет[29]
Шахта лифтовая Только в площади нижнего этажа[31]
Шкаф встроенный Да[36]
Еще по теме  Что входит в состав и как посчитать общий трудовой стаж по книжке

Неясно, как поступать в незаполненных ячейках, ведь общего принципа нет. Спор возникает по любому случаю. Надо антресоль в жилом помещении включать в площадь? Надо лоджию в нежилом помещении включать в площадь? Надо ли включать крыльцо в контур? И т.д. и т.п. по каждой незаполненной ячейке.

Неясно, почему есть разница между учетом балкона в жилых и нежилых зданиях.

А если шкаф в нише высотой 1.90? 

Если арку из наземного контура вырезаем, а в площадь включаем, то выходит, что в площадь может входить то, что вне контура здания!

Площадь жилого помещения

Таблица — Площади, определяемые при проектировании и строительстве

Вид площади

Определение
Площадь застройки многоквартирного жилого здания Площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы. Включает площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним.
Площадь многоквартирного жилого здания Сумма площадей этажей внутри строительного объема здания

В целях кадастрового учета площадь жилого здания определяется как сумма площадей:

  • этажей;
  • ниш высотой 2 метра и более;
  • арочных проемов (в наружных стенах здания) шириной 2 метра и более.

Неясно, про какие ниши именно здесь идет речь – внутри, снаружи здания или все. Скорее всего наружные по аналогии с арками.

Площадь этажа при этом определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и дополнительно включает в себя площади:

  • балконов;
  • лоджий;
  • террас;
  • веранд;
  • эксплуатируемой кровли.

В СП для многоквартирных домов дополнительно указано, что при отсутствии наружных стен — по осям крайних колонн.

Так как площадь этажа определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен, то в неё входит площадь, занимаемая как межкомнатными перегородками, так и внутренними капитальными стенами.

Таким образом, площадь этажа и площадь здания должна быть больше суммы площади расположенных в них помещений, так как при расчете их площадей вычитаются внутренние стены и перегородки.

Само по себе несовпадение площади этажа здания с совокупной площадью помещений, расположенных на таком этаже, не может являться основанием для приостановления учета.

Только в площадь нижнего этажа включаются площади:

  • проемов для лифтовых и других шахт.

Неясно, какие «другие» шахты включаются в первый этаж, если шахты для коммуникаций в него не включаются[29]. Возможно речь идет о шахтах для проветривания.

Таким образом, не учитываются площади:

  • ниш до двух метров высотой;
  • арочных проемов (в наружных стенах здания) шириной до двух метров;
  • межэтажных пространств:
    • подполья для проветривания;
    • неэксплуатируемого чердака;
    • технического подполья;
    • технического чердака;
  • внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой;
  • наружных тамбуров;
  • портиков;
  • крылец;
  • наружных открытых лестниц и пандусов;
  • занятые выступающими конструктивными элементами и отопительными печами;
  • находящиеся в пределах дверного проема.

Неясно, для чего указано про горизонтальную (в межэтажном пространстве) разводку, если межэтажное пространство все равно не входит в площадь здания.

Таким образом, площадь, занимаемая вертикальными каналами, шахтами инженерных коммуникаций, исключается из площади этажа, а именно из площади этажа исключается только площадь проема в межэтажных перекрытия для прохождения инженерных коммуникаций.

Для многоквартирных домов — так как это не конкретизировано в приказе №90, то можно следовать требованию СП: площадь неостекленных балконов, лоджий, а также террас следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) без учета площади, занятой ограждением.

Площадь лестничных площадок и ступеней определяется с учетом их площади в уровне данного этажа. 

Другими словами, площадь горизонтальных поверхностей ступеней и лестничных площадок считается в площади верхнего этажа. То есть площади всех ступеней и площадок выше поверхности перекрытия первого этажа считаются в площади второго этажа.

Неясно, раз речь идет о всех ступенях, то нужно ли суммировать площади ступеней на совершающих более одного оборота лестницах или нет.

Таблица — Учет площади лестниц в жилых зданиях

Вид Площадь ступеней и лестничных площадок Пространство между лестничными маршами Площадь под лестничным маршем
Внешняя лестница
Внутренняя лестница В площадь этажа включается то, что на текущем уровне пола и прибавляется всё, что ниже до предыдущего уровня[44] Включается в площадь этажа вне зависимости от высоты от пола до низа выступающих элементов марша 
Внутриквартирная лестница Включается в площадь этажа при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1.6 метра и более
Наружная лестница Наружные открытые лестницы не учитываются
Еще по теме  Сроки Сдачи И Оплаты Енвд 2020

Неясно, относится ли внутренняя лестница в ИЖС к «внутриквартирным» лестницам или нет. Возможно это условные «квартиры» как в СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные». Тогда относится. Но ведь это приказ Минэка, а они знают, что в ИЖС нет квартир. Тогда не относится.

Неясно, зачем при расчете площади МКД, надо искать многоэтажные квартиры и в них вычитать из площади этажа то, что под низкой частью лестницы. Вот кому и зачем это надо?

Неясно, почему указано, что наружные лестницы не включаются, а про внешние нет. Возможно имелись в виду оба типа лестниц.

Другими словами, площадь горизонтальных поверхностей ступеней и лестничных площадок считается в площади верхнего этажа. То есть площади всех ступеней и площадок выше поверхности перекрытия первого этажа считаются в площади второго этажа.

Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака.

Площадь эксплуатируемой кровли жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.

Таблица — Учет площади пристройки (гаража)

Расположение гаража Площадь
Отдельно стоящий Гараж учитывается как отдельный объект
Встроенный к садовому, дачному дому и хозяйственным постройкам Включается в площадь этажа здания и, соответственно, здания
Пристроенный к садовому, дачному дому и хозяйственным постройкам как часть здания (не может эксплуатироваться независимо) Включается в площадь этажа здания и, соответственно, здания
Пристроенный к садовому, дачному дому и хозяйственным постройкам как автономный блок Гараж учитывается как отдельный объект

В отличие от площади здания площадь отдельной квартиры или комнаты состоит из суммы площадей всех частей такого помещения («комнат»), включая в том числе площади:

  • помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием:
    • кухни;
    • коридоры;
    • ванны;
    • санузлы;
    • встроенные шкафы;
    • кладовые;
    • площадь, занятая внутриквартирной лестницей;
    • иные;
  • ниш высотой 2 метра и более;
  • арочных проемов шириной 2 метра и более (в том числе образованных проемом с панорамным остеклением);
  • пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1.6 метра и более.

Таким образом, не учитываются площади:

  • занятые выступающими конструктивными элементами;
  • занятые отопительными печами;
  • находящиеся в пределах дверного проема;
  • балконов;
  • лоджий;
  • веранд;
  • террас;
  • эксплуатируемой кровли.

По поводу пространства у панорамного окна. Вероятно, надо разделять ситуации по типу конструкций:

  • если над окном есть перемычка, то это арочный проем. Следовательно его надо включать в площадь при ширине от двух метров;
  • если окно от пола до потолка, то в данном месте нет стены, ограждением является стекло. Такое пространство включается в площадь независимо от ширины.

В СП для многоквартирных домов, который применяется для проектирования и строительства, дополнительно конкретизировано, что не учитываются площади, занимаемые только печами, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными.

При этом там предлагается площадь неотапливаемых лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров включать только в «общую» площадь квартиры с понижающим коэффициентом. Этот подход не используется при кадастровом учете.

Площадь нежилого здания или сооружения определяется как сумма площадей:

  • этажей;
  • антресолей;
  • галерей и балконов зрительных и других залов;
  • веранд;
  • наружных застекленных лоджий;
  • галерей;
  • переходов в другие здания;
  • тоннелей;
  • всех ярусов внутренних этажерок;
  • рамп;
  • открытых неотапливаемых планировочных элементов:
    • эксплуатируемой кровли;
    • открытых наружных галерей;
    • открытых лоджий.

Площадь этажа определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и включает в том числе:

  • в одноэтажном нежилом здании, сооружении – площадь ярусов этажерок и антресолей;
  • в многоэтажном нежилом здании, сооружении – площадь ярусов этажерок и антресолей площадью более 40% площади пола этажа.
Еще по теме  Государственная программа молодой специалист на селе

Про площадь антресоли более 40% пришло кажется из СП 56.13330.2011 «Производственные здания», где такая антресоль считается за отдельный этаж. Неясно, почему тогда не надо считать площадь, если меньше 40%. Чем ситуация отличается от одноэтажного здания. Причем тут вообще количество этажей.

Так как площадь определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен, то в неё входит площадь, занимаемая как межкомнатными перегородками, так и внутренними капитальными стенами.

Таким образом, площадь этажа и площадь здания должна быть больше суммы площади расположенных в них помещений, так как при их расчете площадей вычитаются внутренние стены и перегородки.

В площадь не включаются площади:

  • межэтажных пространств:
    • подполья для проветривания на вечномерзлых грунтах;
    • чердака;
    • технического подполья высотой менее 1.8 метра;
    • над подвесными потолками (когда для доступа к коммуникациям не требуется предусматривать проход для обслуживающего персонала);
  • наружных конструктивных элементов:
    • (наружных) тамбуров;
    • наружных балконов;
    • портиков;
    • крылец;
    • наружных открытых лестниц и пандусов;
  • в подвальных этажах – пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей;
  • площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников;
  • наружных рамп для автомобильного и железнодорожного транспорта в пределах пожарного отсека.

Таблица — Учет площади лестниц в нежилых зданиях

Вид Площадь ступеней и лестничных площадок Пространство между лестничными маршами Площадь под лестничным маршем
Внешняя лестница
Внутренняя лестница Да, так как находится внутри внешних стен[18]

Если более ширины марша, то включается только в площадь нижнего этажа.

Если меньше или равно, то проем включается в площадь каждого этажа.

Включается в площадь этажа вне зависимости от высоты от пола до низа выступающих элементов марша
Наружная лестница

Открытая наружная лестница не учитывается

Неясно, почему указано, что наружные лестницы не включаются, а про внешние нет. Возможно имелись в виду оба типа лестниц.

Площадь мансардного этажа в нежилом здании определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака.

Площадь эксплуатируемой кровли нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.

Таблица — Учет площади проемов в перекрытиях и многосветных помещений в нежилом здании

Ситуация Включается в площадь
Многосветное помещение Площадь помещения учитывается только в площади нижнего этажа
Проем в перекрытии до 36 м2 включительно Площадь проема включается в площадь этажа, в уровне которого он находится
Проем в перекрытии более 36 м2 Площадь проема вычитается из площади этажа, в уровне которого он находится

В СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения» с 2020 года аналогичный предельный параметр в 36 кв.м. уменьшен до 15 кв.м.

В отличие от площади здания площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок.

В письме 10N-1911-МС от 03.09.18 ФГБУ ФКП Росреестра выражает мнение, что балкон, терраса, веранда и лождия не имеют ограждающих конструкций в виде стен по всему контуру и поэтому их площади не подлежат включению в площадь нежилого помещения.

Для сооружений, не являющихся линейными, подземными, площадными, высотными и предназначенными для хранения, вместо площади рассчитывается­ площадь застройки.

Неясно, какие именно признаки позволяют отличить «площадные» сооружения от «иных». В обоих случаях по перечислению элементов, входящих в их площадь, они представляются как некое подобие здания, выполняющего технологическую функцию.

Площадь застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая:

  • выступающие части:
    • входные площадки и ступени;
    • крыльца;
    • веранды;
    • террасы;
    • приямки;
    • входы в подвал;
  • площадь под сооружением, расположенным на столбах;
  • арки и проезды под сооружением;
  • части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4.5 метра;
  • подземные выступающие конструктивные элементы сооружения.

Площадь машино-места

Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать размерам:

  • минимально допустимые размеры: 5,3 x 2,5 м.
  • максимально допустимые размеры: 6,2 x 3,6 м.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector